Column Raymond
Column Raymond

De verhuiskostenvergoeding bij renovatie; dwingend recht!

Bij werkzaamheden aan onroerend goed wordt in het huurrecht onderscheid gemaakt tussen renovatie en dringende werkzaamheden. Bij dringende werkzaamheden gaat het om “gewone” werkzaamheden die niet kunnen worden uitgesteld, waaronder ook valt het planmatig onderhoud. Bij renovatie gaat het echt om een vernieuwing/verbetering aan het gehuurde. In de jurisprudentie is er soms verwarring over het onderscheid. Op 12 oktober 2015 publiceerden wij de weblog “Prejudiciële vragen over de verhuiskostenvergoeding bij renovatie”. Bij een renovatie van zelfstandige woonruimte waarbij de huurder genoodzaakt wordt tot een tijdelijke verhuizing moet de verhuurder, anders dan bij dringende werkzaamheden, ingevolge artikel 7:220 lid 5 en 6 BW een verhuiskostenvergoeding van (thans) minimaal € 5.892,- betalen. Dat kan voor woningcorporaties en andere verhuurders van grotere wooncomplexen een aanzienlijke kostenpost opleveren, terwijl de vraag gesteld kan worden of dat wel altijd redelijk is. Het Hof Arnhem-Leeuwarden formuleerde daarom ten behoeve van een aan haar voorgelegde kwestie een viertal prejudiciële vragen voor de Hoge Raad.

  1. Heeft de huurder ook aanspraak op de minimum verhuiskostenvergoeding als de renovatie werkzaamheden die nopen tot de verhuizing plaatsvinden op zijn eigen verzoek?
  2. Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 nog uit dat de renovatie werkzaamheden die nopen tot de verhuizing samenvallen met andere werkzaamheden die de woningcorporatie uitvoert?
  3. Heeft de rechter de vrijheid om een verhuiskostenvergoeding toe te kennen zonder het causaal verband tussen de specifieke werkzaamheden vast stellen? Maakt het daarbij nog uit of de verhuurder schadeplichtig is jegens de huurder of niet?
  4. Kan een huurder afstand doen van de minimum verhuiskostenvergoeding van artikel 11g Bbsh (oud recht) of 7:220 lid 5 en 6 BW (huidig recht)?

Verhuiskostenvergoeding bij renovatie volgens de Hoge Raad

In zijn arrest van 22 april 2016 heeft de Hoge Raad de vragen beantwoord, waardoor duidelijkheid is verkregen over hoe om te gaan met de verhuiskostenvergoeding. De inhoud van de beantwoording is echter verrassend en kan mogelijk grote gevolgen hebben. Ten aanzien van vraag 1 tot en met 3 heeft de Hoge Raad bepaald dat het voor de aanspraak op de minimum verhuiskostenvergoeding niet uitmaakt of de huurder zelf heeft verzocht om de renovatie of niet. Ook heeft de Hoge Raad nog eens benadrukt dat de vergoedingsregeling alléén geldt bij de noodzaak tot verhuizing ten gevolge van de renovatiewerkzaamheden. De rechter zal dus het onderscheid tussen dringende werkzaamheden en renovatie moeten blijven maken, en hij zal telkens moeten nagaan welke werkzaamheden nu precies noodzaken tot de verhuizing. Tot zover is de uitspraak van de Hoge Raad begrijpelijk, want zij is in lijn met de geldende wetsartikelen. Het antwoord op vraag 4 was echter minder logisch. De Hoge Raad heeft bepaald dat de verhuiskostenregeling in artikel 7:220 BW van dwingend recht is. Huurder en verhuurder kunnen daar niet van afwijken. Dit antwoord staat lijnrecht tegenover de sinds 2010 ontwikkelde jurisprudentie, waarin het in verschillende uitspraken (maar niet van de Hoge Raad) steeds voor de huurder mogelijk was om afstand te doen van de verhuiskostenvergoeding als daar bijvoorbeeld een goed vervangend aanbod van de verhuurder voor in de plaats kwam. Ook wijkt het antwoord af van de wettelijke bepalingen, nu artikel 7:242 BW (waar alle dwingendrechtelijke bepalingen in het huurrecht staan opgesomd) de verhuiskostenregeling niet noemt als dwingendrechtelijke bepaling. De Hoge Raad ging met zijn beantwoording overigens in tégen de conclusie van advocaat-generaal J. Spier. De Hoge Raad legt aan zijn antwoord ten grondslag dat de verhuiskostenregeling van artikel 7:220 BW voortspruit uit het oude artikel 11g Bbsh, dat een zelfde regeling kende en van dwingend recht was. De wetgever heeft bij de wetswijziging overwogen dat de verhuiskostenregeling voor alle huurders (sociaal en geliberaliseerd) toegankelijk moest zijn, en daarbij is niet gebleken dat zij de dwingendrechtelijke grondslag wenste te verlaten. Het arrest van de Hoge Raad kan grote gevolgen hebben. Niet alleen kan het leiden tot terughoudend gedrag van verhuurders waar het gaat om renovatie, maar ook dienen verhuurders rekening te houden dat huurders van gerenoveerde woningen alsnog de verhuiskostenvergoeding zullen claimen.