Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening

De gedachte hierachter is dat huurschulden in een zo vroeg mogelijk stadium worden gesignaleerd, zodat de gemeente de huurder hulp kan bieden bij het beperken en aflossen van de schuld. In dit artikel wordt nader ingegaan op de meldplicht van de verhuurder, en de mogelijke sancties van het niet naleven daarvan.

De meldplicht

Het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: ‘’het Besluit’’) bepaalt dat wanneer een verhuurder wordt geconfronteerd met een huurschuld, hij verplicht is daarvan een melding te maken bij de gemeente waarin de gehuurde woning is gelegen. Een verhuurder mag daar echter niet zomaar toe overgaan. Hij moet eerst een zgn. ‘sociaal incassotraject’ doorlopen, alvorens hij de melding mag maken.

Dit traject bestaat uit een viertal stappen:

1. De verhuurder dient in persoonlijk contact te treden met de huurder, om hem te wijzen op de betalingsachterstand en de wijze waarop deze kan worden voorkomen en afgelost;
2. De verhuurder moet de huurder wijzen op de op de mogelijkheden van schuldhulpverlening vanuit de gemeente;
3. De verhuurder dient de huurder daarna minimaal één schriftelijke herinnering (lees: sommatie) over de betalingsachterstand te sturen, en;
4. Bij die schriftelijke herinnering moet de verhuurder de huurder om zijn toestemming vragen, voor het delen van zijn gegevens aan het college van de gemeente dat de schuldhulpverlening biedt.

Pas als de huurder hierop niet afwijzend reageert – dus niet reageert, of positief reageert – is de verhuurder verplicht om de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de betalingsachterstand te melden bij de gemeente.

Wel of geen sanctie?

Doet de verhuurder dit niet, dan behelst het Besluit geen sanctie. De verhuurder behoudt in beginsel de mogelijkheid om bij een huurschuld ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen. Ook de huurschuld blijft opeisbaar. Uit de rechtspraak volgt evenwel dat rechters bij de beoordeling van een vordering tot ontbinding en ontruiming er wel degelijk rekening mee houden als de verhuurder voornoemd stappenplan niet heeft gevolgd, en dus geen melding heeft gemaakt van de schuld.

Enkele voorbeelden van sancties door de rechter, zijn:

• Een afwijzing van de vordering van de verhuurder tot veroordeling van de huurder in de proceskosten;
• Het ontbreken van een melding wordt meegewogen bij de toetsing van de tenzij-regel van artikel 6:265 BW. Dit artikel bevat de maatstraf voor ontbinding. Het bepaalt dat in beginsel iedere tekortkoming in de nakoming van een (huur)overeenkomst de ontbinding daarvan rechtvaardigt, tenzij de ernst van de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Een rechter kan oordelen dat het ontbreken van een melding maakt dat de tekortkoming van de huurder – het niet betalen van de huur – in het specifieke geval onvoldoende ernstig om de ontbinding toe te wijzen;
• De huurder wordt een zgn. terme de graçe geboden. Een terme de graçe is een laatste termijn om de huurschuld volledig af te lossen, om zo de ontbinding en ontruiming te voorkomen. Een goed voorbeeld hiervan is de uitspraak van de rechtbank Rotterdam d.d. 13 januari 2023.

Uitspraak Rechtbank Rotterdam 13 januari 2023

In deze zaak ging het om een huurder die een woning huurde voor een maandelijkse huurprijs van € 824,35. De huurder had een huurachterstand opgelopen van € 7.202,05, dus ruim 8,5 maanden huur. De huurder erkende de huurachterstand volledig, als ook zijn verslaving die de reden was voor de opgelopen huurschuld. De verhuurder had de huurder in een procedure betrokken, waarin hij ontbinding en ontruiming, en betaling van de huurschuld met bijkomende kosten vorderde.

De rechtbank oordeelde dat de huurschuld in beginsel hoog genoeg was om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen (ex artikel 6:265 BW). Echter, omdat de verhuurder het Besluit niet had nageleefd door geen melding te maken van de huurschuld bij de gemeente, kende de rechter de huurder een terme de graçe toe van één maand. De huurder kreeg de kans om de volledige huurachterstand vermeerderd met bijkomende kosten alsnog te betalen, om zo de ontbinding en ontruiming te voorkomen.

Hoewel het Besluit geen sanctie behelst, kan het niet naleven daarvan dus grote gevolgen hebben voor een verhuurder.

Beleid rechtbank Rotterdam

In navolging van het Besluit heeft de rechtbank Rotterdam onlangs ook een beleid gepubliceerd per 1 maart 2024, op basis waarvan de regel wordt gehanteerd dat tussen het moment van het melden van de huurschuld bij de gemeente en het moment waarop de huurder in een procedure wordt betrokken vanwege de huurschuld minimaal twee en maximaal zes maanden mag zitten.

Een verhuurder moet dus na het melden van de schuld minimaal twee maanden wachten voordat hij de huurder in een procedure mag betrekken. Hij mag echter ook niet te lang wachten; de dagvaarding moet binnen zes maanden na de melding zijn uitgebracht. Houdt de verhuurder zich niet aan deze termijnen, dan bepaalt voornoemd beleid dat de rechtbank Rotterdam de vorderingen van de verhuurder tot ontbinding en ontruiming zal afwijzen.

Conclusie

Sinds 1 januari 2021 rust op alle verhuurders van woonruimten een verplichting om een huurschuld te melden bij de gemeente. Hoewel het Besluit geen sanctie behelst, volgt uit de rechtspraak dat het niet naleven van het besluit in een gerechtelijke procedure grote gevolgen kan hebben. In het ergste geval zelfs tot afwijzing van de vorderingen kan leiden.

Meer informatie

Heeft u te maken met een huurder die zijn huur niet betaalt? Het is van belang dat u weet wat uw rechten en verantwoordelijkheden zijn, en tijdig en juist handelt. Wilt u meer weten over het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening of heeft u een ander geschil met uw huurder? Neem dan contact met mij op.