2 mei 2024
Met regelmaat behandelen wij geschillen omtrent verkrijging van grond door verjaring.
De meeste cliënten zijn bekend met de bevrijdende of zogeheten extinctieve verjaring door tijdsverloop van meer dan twintig jaar. De verkrijgende of acquisitieve verjaring na verloop van tien jaar wordt hierbij nog wel eens onnodig gepasseerd, nu de hiertoe vereiste goede trouw niet eenvoudig wordt aangenomen. In dit artikel leg ik uit waarom bezitters onder omstandigheden toch een geslaagd beroep op de verkrijgende verjaring kunnen doen.
Wanneer iemand gedurende 10 jaar onafgebroken bezitsdaden verricht én te goeder trouw is, kan men een beroep op verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW) doen. Per specifiek geval zal beoordeeld moeten worden of naar algemene verkeersopvattingen sprake is van bezit. In ieder geval zal het voor de buitenwereld duidelijk moeten zijn dat er bezitsdaden worden verricht. Het dient te gaan om ‘openbaar en niet-dubbelzinnig’ bezit.
Het omheinen van een perceel kan kwalificeren als een bezitsdaad, terwijl het planten van een enkele struik of boom in de regel geen bezitsdaad hoeft te zijn. Vaak zullen verscheidene handelingen nabij een erfgrens in samenhang wel als bezitsdaad beschouwd kunnen worden.
Een bezitter is niet te goeder trouw wanneer hij wetenschap had of behoorde te hebben van de werkelijke (juridische) situatie (3:11 BW). Artikel 3:23 BW bepaalt in aanvulling hierop dat er ten aanzien van onroerende zaken geen sprake kan zijn van goede trouw, indien de bezitter door raadpleging van de openbare registers (het Kadaster) wel op de hoogte had kunnen zijn van de juridische werkelijkheid.
Ten onrechte wordt hieruit soms afgeleid dat een beroep op artikel 3:99 BW niet kan slagen indien uit kadastrale metingen of tekeningen een andere erfgrens volgt. De kadastrale kaart vormt immers géén onderdeel van de openbare registers als bedoeld in artikel 3:23 en 3:16 BW.[1] De eigendoms- en leveringsakten vallen hier wel onder. Ook wanneer de afmetingen als benoemd in de leveringsakte blijken af te wijken van de werkelijke oppervlakte, betekent dit echter niet zonder meer dat de bezitter niet te goeder trouw is. Van belang is of de inhoud van de leveringsakte reden had moeten zijn voor twijfel of nader onderzoek. Wanneer ook de werkelijke eigenaren de feitelijke erfgrens zonder morren accepteren, zal aanwezigheid van goeder trouw eerder worden aangenomen.[2]
Samengevat zal per geval bepaald moeten worden of gedurende 10 jaar sprake is van openbare bezitsdaden, en of de bezitter onder de gegeven omstandigheden te goeder trouw is. Indien deze vragen bevestigen worden beantwoord, kan er een beroep op verkrijgende verjaring worden gedaan. Voor de goede orde: op grond van het interversieverbod van artikel 3:111 BW kan een houder (zoals een huurder of bruiklener) in beginsel géén bezitter worden, en dus ook geen geslaagd beroep op eigendomsverkrijging door verjaring doen.
Wanneer goede trouw niet aanwezig is, kan een bezitter op grond van artikel 3:105 lid 1 jo. 3:314 lid 2 BW toch eigendom verkrijgen. Er zal dan wederom sprake moeten zijn van openbare en ondubbelzinnige bezitsdaden, gedurende een onafgebroken periode van ten minste 20 jaar. In dat geval kan een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring worden gaan.
Tot enkele jaren geleden leek de kous daarmee af. De Hoge Raad heeft in het arrest van 24 februari 2017 echter overwogen dat indien een stuk grond door verjaring is overgegaan in eigendom, de werkelijke eigenaar mogelijk een vordering uit onrechtmatige daad kan instellen tegen de nieuwe eigenaar. Hierdoor zou de grond mogelijk weer overgedragen moeten worden aan de oorspronkelijk eigenaar. Hierbij dient niet zozeer rekening te worden gehouden met de goederenrechtelijke kwalificatie van goede trouw, als wel de vraag of sprake is van een (toerekenbare) onrechtmatige daad door de bezitter.
De beoordeling van een beroep op verkrijgende of bevrijdende verjaring is sterk casuïstisch van aard, waardoor er voor zowel de eisende als verwerende partij verschillende argumenten opgevoerd kunnen worden. Het voornoemde arrest van de Hoge Raad kan onder omstandigheden soelaas bieden.
Indien u vragen heeft naar aanleiding van dit artikel, dan kunt u via onderstaande gegevens contact met mij opnemen.
[1] A-G E.B. Rank-Berenschot 19 juni 2020, ECLI:NL:PHR:2020:617, par. 2.15.
[2] Hof Arnhem-Leeuwarden 10 december 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:10630, r.o. 4.3 t/m 4.15.
