7 augustus 2024
Vanwege de huidige krapte op de woningmarkt wordt er door huurders met toenemende mate een verzoek tot woningruil gedaan.
Wanneer verhuurders niet vrijwillig instemmen met een dergelijk verzoek, kan de huurder op grond van artikel 7:270 BW vorderen dat een rechter toestemming geeft om de andere huurder in zijn plaats te stellen.
In een lezenswaardig overzicht in het tijdschrift Huurrecht in Praktijk concludeert mr. M. van den Oord terecht dat de belangenafweging in verreweg de meeste (gepubliceerde) gevallen in het voordeel van de huurder uitvalt.[1] Recente rechtspraak van de Rechtbank Den Haag leert echter dat een verhuurder zich wel degelijk met succes kan verweren.
Waar huurders een woningruil zien als geschikt middel om zonder lange wachtlijsten te kunnen beschikken over een beter passende woning, voelen verhuurders zich dikwijls geconfronteerd met een nieuwe contractspartij waar zij niet om gevraagd hebben. Bovendien ziet de verhuurder mogelijk ook de toekomstplannen voor de verhuurde woning (zoals verkoop of renovatie) in het water vallen.
Krachtens artikel 7:270 lid 2 BW kan een vordering tot woningruil slechts worden toegewezen indien de huurder een zwaarwichtig belang bij de ruil heeft. Pas als de belangen van de huurder bij de beoogde woningruil zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder bij de afwijzing van de vordering tot woningruil, is plaats voor toewijzing van de vordering. De voorgestelde huurder moet in voldoende waarborg bieden voor nakoming van de huurovereenkomst en meer in het bijzonder de betalingsverplichtingen.
Wanneer er op grond van de Huisvestingswet 2014 een huisvestingsvergunning is vereist voor bewoning van de huurwoning in kwestie, zal de voorgestelde huurder tevens over een (pro forma) huisvestigingsvergunning moeten beschikken.
Een zwaarwichtig belang wordt vaak gevonden in een (gewijzigde) gezinssituatie of een medische toestand. In een recente procedure hebben wij namens cliënte uiteengezet dat artikel 7:270 lid 2 BW indruist tegen de contractsvrijheid en het eigendomsrecht, en dat het vereiste van een zwaarwichtig belang om die reden niet te eenvoudig mag worden aangenomen.
Uit de jurisprudentie volgt echter dat niet iedere rechter hier strenge eisen aan stelt. Zo oordeelde het Hof Den Bosch in 2006 dat een huurder die meende gezondheidsklachten te ervaren door de aanwezigheid van een antenne en een huurder met heimwee beiden een zwaarwichtig belang hadden.[2] Een dame op leeftijd had volgens de Rechtbank Amsterdam een zwaarwichtig belang, omdat de beoogde woning in Egmond aan den Hoef vanwege de zeelucht en beperkte verkeersdrukte beter zou zijn voor haar gezondheid en gemoedstoestand, dan de benedenwoning in Amsterdam die zij reeds twintig jaar bewoonde.[3]
Het is mijns inziens de vraag of in voornoemde zaken voldoende onderscheid wordt gemaakt tussen een (alleszins begrijpelijk) belang en een zwaarwichtig belang. Temeer nu de ervaring leert dat zodra een zwaarwichtig belang aan de zijde van de huurder wordt aangenomen, de belangen van de verhuurder in de regel altijd minder zwaar gewogen worden.
In de procedure bij de Rechtbank Den Haag werd de vordering tot woningruil in kort geding afgewezen.[4] De huurders betoogden dat zij vanwege de geboorte van een tweede kindje grotere woonruimte nodig hadden dan de huidige huurwoning met twee slaapkamers, terwijl de voorgestelde huurder vanwege een gewijzigde gezinssituatie en haar hernia juist een kleinere woning zonder trap zocht. Door een aflopende alimentatieverplichting zou zij de huurprijs van haar huidige woning minder eenvoudig kunnen voldoen. De voorzieningenrechter oordeelde dat in beide gevallen het vereiste spoedeisend belang ontbrak, nu er geen sprake was van een nieuwe of aanzienlijk gewijzigde situatie.
In de daaropvolgende bodemprocedure oordeelde de bodemrechter dat het zwaarwichtig belang eveneens ontbrak. In de eerste plaats omdat de medische toestand van de voorgestelde huurder al jaren ongewijzigd was. Zij had bij de keuze voor haar huidige woning al een hernia en wist bovendien dat de alimentatieverplichting tijdelijk was. In de tweede plaats omdat het goed voor te stellen is dat de huurders er de voorkeur aan geven om hun twee kinderen op aparte slaapkamers te laten slapen, maar dat dit op zichzelf nog geen zwaarwichtig belang oplevert.
De uitspraken van de Rechtbank Den Haag bieden een tegengeluid voor de stroom van gepubliceerde vonnissen waarin het vereiste van een zwaarwichtig belang soms (te) eenvoudig wordt aangenomen. Juist nu de belangen van de verhuurder in de regel altijd minder zwaar worden gewogen, is het van belang om een inperking van de contractsvrijheid en het eigendomsrecht enkel onder bijzondere omstandigheden toe te staan.
Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog of de uitspraken in kwestie? Neem vrijblijvend contact met mij op, ik help u graag verder.
[1] M. van den Oord, ‘Woningruil in beeld Een analyse van (vooral) recente rechtspraak’, HIP 2024/29, p. 18 t/m 22.
[2] Hof Den Bosch 29 augustus 2006, ECLI:NL:GHSHE:2006:BA0252, r.o. 4.4.2
[3] Rb. Amsterdam 21 juli 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:4712, r.o. 8.
[4] Rb. Den Haag 19 januari 2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:658, r.o. 4.5.
