Achtergrond
Eerder schreven wij over Huurprijswijzigingsbedingen in geliberaliseerde huurovereenkomsten, die op grond van de Richtlijn oneerlijke bedingen onder omstandigheden buiten toepassing moeten blijven. Het gaat om bedingen op grond waarvan de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van de consumentenprijsindex (indexatie) en vervolgens wordt vermeerderd met een extra percentage van maximaal 3% (opslag).
In lagere rechtspraak werden dergelijke bedingen vaak vernietigd, omdat deze het evenwicht tussen de rechten en plichten van de huurder en verhuurder ten nadele van de huurder aanzienlijk zouden verstoren. Het beding is dan ‘oneerlijk’ in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen, en dient buiten beschouwing te worden gelaten.
Vanwege de verregaande juridische en maatschappelijke gevolgen daarvan, zijn er prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld.[1] De belangrijkste vragen zijn, in het kort:
- Is een huurprijswijzigingsbeding met een indexatie- en opslagcomponent één beding, of moet het als twee, apart van elkaar te toetsen bedingen worden gezien?
- Is een opslagbeding van maximaal 3% bovenop de inflatie oneerlijk in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen?
- Als het opslagbeding oneerlijk is en dus buiten toepassing moet worden verklaard, wat zijn dan de gevolgen daarvan?
Uitspraak Hoge Raad
Splitsing indexatie en opslag
Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad deze vragen beantwoord.[2] Allereerst heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de indexatie- en het opslagcomponenten afzonderlijk van elkaar moeten worden beoordeeld, omdat deze verschillende doelen nastreven. Het indexatiebeding is bedoeld om de inflatie te compenseren, om zo geldontwaarding te voorkomen. Een opslagbeding is bedoeld om verdere kostenstijgingen aan de zijde van de verhuurder te compenseren, zodat de huurprijs in de pas loopt met de waardeontwikkeling van de woning. Het zijn twee aparte bedingen die los van elkaar getoetst moeten worden op oneerlijkheid, ook als zij in hetzelfde huurprijswijzigingsbeding zijn opgenomen.
Opslag van 3% niet oneerlijk
De Hoge Raad heeft daarnaast geoordeeld dat een opslag van 3%, bovenop de indexatie in beginsel niet oneerlijk is. Hij overweegt dat een huurovereenkomst vaak voor lange duur wordt gesloten, en door de verhuurder niet eenvoudig kan worden beëindigd. De verhuurder heeft er daarom een gerechtvaardigd belang bij om de huurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen vanwege kostenstijgingen en waardeveranderingen die niet worden gecompenseerd door de indexatie. Een opslagbeding biedt hiervoor uitkomst.
De Hoge Raad overwoog dat financiële gevolgen van een opslag van maximaal 3% voor een huurder voldoende voorzienbaar zijn, omdat de frequentie, berekening en maximale verhoging van de huurprijswijziging vaststaan. Het evenwicht tussen de rechten en plichten van partijen wordt hierdoor niet aanzienlijk verstoord. Daarnaast geldt dat als de huurder de overeengekomen opslag (toch) niet acceptabel vindt, het hem of haar vrij staat om de huurovereenkomst op te zeggen. Het is dan wel van belang dat de verhuurder de huurder tijdig op de hoogte stelt van de voorgenomen verhoging, zodat de huurder de kans heeft om de huurovereenkomst op tijd (voor de ingang van de huurverhoging) op te zeggen.
Gevolgen oneerlijkheid
Verder heeft de Hoge Raad geoordeeld dat als een (opslag)beding als oneerlijk wordt aangemerkt, dit betekent dat het beding vernietigbaar is. Een opslagbeding kan bijvoorbeeld oneerlijk zijn als niet een opslag van 3%, maar 8%, 10% of meer is bedongen. Als het beding als oneerlijk wordt aangemerkt, dan moet het buiten toepassing blijven. Het beding wordt dan geacht nooit te hebben bestaan. Dit kan verstrekkende gevolgen hebben: eerder doorgevoerde verhogingen moeten worden teruggedraaid en toekomstige verhogingen op grond van het (vernietigde) beding zijn niet meer mogelijk.
Het kan dan zijn dat een verhuurder die een procedure start in verband met een huurachterstand, na toetsing van het huurprijswijzigingsbeding, wordt geconfronteerd met een huurvoorstand. Een verhuurder moet hierop bedacht zijn bij het opstellen van een huurovereenkomst. Let wel, dat als het opslagbeding als oneerlijk wordt aangemerkt, het indexeringsbeding gewoon in stand blijft.
De rechter is verplicht om ambtshalve te toetsen of een opslagbeding oneerlijk is, en om te beslissen of het beding daarom buiten toepassing moet blijven. De Hoge Raad heeft in dat verband benadrukt dat de rechter niet bevoegd is om (ook) ambtshalve een huurachterstand te verrekenen met de vordering die de huurder na vernietiging van het beding heeft, vanwege onterechte en dus onverschuldigde betalingen die hij in het verleden heeft gedaan. De huurder moet hier expliciet een beroep op doen.
Conclusie
De Hoge Raad heeft onlangs geoordeeld dat een huurprijswijzigingsbeding dat voorschrijft dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van de consumentprijsindex (CPI) en met een extra opslag van maximaal 3%, in beginsel niet oneerlijk is. De indexatie en opslag staan los van elkaar, en dienen apart te worden beoordeeld op oneerlijkheid in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Als blijkt dat een (opslag)beding oneerlijk is, dan dient het buiten beschouwing te worden gelaten.
Meer informatie
Bent u verhuurder en wenst u advies over uw huurprijswijzigingsbeding? Neem gerust contact met ons op.
[1] Rechtbank Amsterdam 11 januari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:129 en 11 januari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:131.
[2] Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780.
