Update oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst

Richtlijn oneerlijke bedingen

De Richtlijn is van toepassing indien een huurder een woning van een professionele verhuurder huurt. In recente uitspraken zijn verschillende artikelen die voorheen als standaardbepaling werden gezien, vernietigd vanwege hun oneerlijke karakter.

Huurprijswijzigingsbeding

Eerder schreven wij de blog Huurprijsindexering onder omstandigheden buiten toepassing over het huurprijswijzigingsbeding in huurovereenkomsten, en de verregaande gevolgen indien een dergelijk beding als oneerlijk wordt beschouwd. Het gaat om bedingen waarbij de huurprijs wordt verhoogd op basis van de consumentenprijsindex, en vervolgens vermeerderd met een extra percentage. In lagere rechtspraak werden dergelijke bedingen vernietigd; vanwege de verregaande juridische en maatschappelijke gevolgen is aan de Hoge Raad voorgelegd of dit rechtsgevolg in lijn is met de Richtlijn. Inmiddels heeft procureur-generaal Wissink in zijn zeer lezenswaardige advies aan de Hoge Raad geconcludeerd dat een huurprijswijzigingsbeding gesplitst dient te worden in een indexatiebeding en een opslagbeding. Hiermee wordt het meest verstrekkende rechtsgevolg direct teniet gedaan, namelijk dat de verhuurder de huurprijs nooit meer kan én had mogen verhogen op basis van de consumentenprijsindex.

Daarnaast concludeert Wissink dat een opslagbeding met een opslag van maximaal 3% in algemene zin niet aan te merken is als een oneerlijk beding. De Hoge Raad is niet verplicht het advies te volgen, waardoor de beantwoording van de prejudiciële vragen nog in spanning wordt afgewacht.

Kosten en boetes

De discussie beperkt zich geenszins tot het huurprijswijzigingsbeding. Een ander veel gebruikt standaardartikel bepaalt dat alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die een verhuurder maakt vanwege het tekortschieten van een huurder, volledig op laatstgenoemde verhaald kunnen worden. In de praktijk wordt nooit een beroep op dit artikel gedaan, aangezien de incasso- en/of advocatenkosten gelimiteerd worden door de liquidatietarieven en de staffel Buitengerechtelijke incassokosten. Desondanks heeft de Rechtbank Amsterdam recentelijk geoordeeld dat dergelijke bepalingen eveneens oneerlijk zijn, waardoor er in het geheel geen proceskostenveroordeling meer uitgesproken kan worden. Ook over dit onderwerp zijn prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld.

De verschillende boetebepalingen in huurovereenkomsten kunnen eveneens oneerlijk zijn, temeer wanneer de boetes niet gemaximeerd of per overtreding gespecificeerd zijn, of wanneer de boetebedragen door cumulatie van boetes fors oplopen. In lijn met voornoemde rechtspraak dienen dergelijke boetebepalingen vernietigd te worden, waardoor de huurovereenkomst in het geheel geen financiële sancties tegen overtredingen bevat.

Conclusie

Het huurrecht is voortdurend in beweging, en nadat de juridische verhouding tussen huurder en verhuurder tijdens de coronacrisis al uitgebreid aan bod kwam, liggen nu de (standaard)bepalingen uit huurovereenkomsten onder een vergrootglas. Desondanks komen wij in de praktijk nog veel verouderde, of onjuist aangepaste huurovereenkomsten tegen. Het moge duidelijk zijn dat de rechtsgevolgen bij het gebruik van oneerlijke bedingen verstrekkend zijn. Wij adviseren dan ook zoveel mogelijk gebruik te maken van geactualiseerde modellen, en de overeenkomsten met regelmaat te laten toetsen.

Meer informatie

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Of wilt u advies over een huurrecht kwestie? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.