19 september 2023

Verhuurders opgelet: huurprijsindexering onder omstandigheden buiten toepassing!

Door Glenn Kerver

(Update 5 oktober 2023) De Rechtbank Amsterdam wees op 3 augustus 2023 een opmerkelijk vonnis met betrekking tot de huurprijsverhoging van woonruimtes.

De rechtbank oordeelde dat het betreffende beding op grond van Europees recht oneerlijk was, waardoor zowel eerdere als toekomstige huurprijsindexaties geen doorgang vinden. Een opvallende uitspraak, met verregaande (rechts)gevolgen.

Het geschil

In deze zaak gaat het om een huurovereenkomst voor woonruimte tussen particuliere huurders en een professionele verhuurder. De oorspronkelijke huurprijs van € 865,– per maand is door de jaren heen verhoogd tot een maandelijkse huurprijs van € 1.534,75. Vanwege persoonlijke en zakelijke omstandigheden hebben de huurders een huurachterstand van € 4.425,27 doen ontstaan. De verhuurder vordert betaling van de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De huurders erkennen de huurachterstand, maar wensen in het gehuurde te blijven wonen en een betalingsregeling te treffen.

De zaak neemt echter een verrassende wending. De huurprijsindexaties zijn gebaseerd op het volgende beding uit de huurovereenkomst:

“De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5% (van het door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage)”

De huurprijs wordt dus jaarlijks allereerst verhoogd op basis van de CPI, en vervolgens vermeerderd met een extra percentage. Een dergelijke bepaling is niet uniek; het veelgebruikte ROZ-model (versie 2017) bevat met artikel 5.2 in combinatie met artikel 16 van de toepasselijke algemene bepalingen een vergelijkbare regeling.

Richtlijn oneerlijke bedingen

Het beding wordt door de rechter (ambtshalve) getoetst aan Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). Deze Europese wetgeving beschermt consumenten tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten met een ondernemer. Het gaat dan om bepalingen waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, zoals algemene voorwaarden of bepaalde standaardovereenkomsten. De Richtlijn bevat als bijlage de ‘blauwe lijst’; een indicatieve niet-limitatieve lijst van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt. Een beding is oneerlijk als het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de consument (in dit geval de huurders).

De rechtbank benadrukt dat een huurprijswijzigingsbeding in beginsel eerlijk is als de indexatie is gegrond op de consumentenprijsindex en wanneer is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Indien de huurprijs echter zonder nadere onderbouwing bovenop deze verhoging nog eens met 5%  wordt verhoogd, is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder aanzienlijk verstoord.

Rechtsgevolg

Naar aanleiding van het coronavirus voerde de overheid ook voor woningen in de vrije sector een maximale huurprijsverhoging in. Wanneer het huurprijswijzigingsbeding tot een hoger percentage dan het maximale huurverhogingspercentage leidde, was de bepaling gedeeltelijk nietig, en werd de huurprijs enkel verhoogd met het maximaal toegestane verhogingspercentage.

Dat ligt in deze zaak anders. Nu de rechter tot het oordeel komt dat het gehele huurprijswijzigingsbeding naar Europees recht oneerlijk is, dient het volledig buiten toepassing te blijven.

Dat betekent niet alleen dat de verhuurder de huurprijs nooit meer op basis van dit beding kan verhogen, maar ook dat alle huurprijsverhogingen in voorgaande jaren niet hadden mogen plaatsvinden. Dat leidt er vervolgens toe dat de oorspronkelijke huurprijs van € 865,– nog altijd van toepassing is, waardoor de huurder niet te weinig maar juist veel te veel heeft betaald. Slotsom is dat de huurder een vordering op de verhuurder heeft, in plaats van andersom. De vorderingen van de verhuurder worden dan ook afgewezen.

Conclusie

Het gaat om een eerste (gepubliceerde) uitspraak; noch de gerechtshoven noch de Hoge Raad hebben zich over dit specifieke huurprijswijzigingsbeding uitgesproken. Het is ook de vraag of de uitkomst wenselijk is, nu veel huurovereenkomsten een dergelijk beding bevatten, en de uitspraak tot onduidelijkheid en rechtsonzekerheid leidt.

Desondanks doen verhuurders er goed aan om voorlopig rekening te houden met de uitspraak. De gevolgen zijn immers verstrekkend en hebben grote invloed op het verwachte rendement bij verhuur van woonruimte.

UPDATE 5 oktober 2023

Dezelfde Rechtbank Amsterdam die verhuurders het vuur aan de schenen legde met haar recente uitspraken inzake oneerlijke bedingen, heeft op 26 september 2023 ten overvloede geoordeeld dat goed huurderschap ex artikel 7:213 BW met zich mee kan brengen dat de huurder een vervangend (redelijk) huurprijswijzigingsbeding dient te accepteren. Dat zou een welkome nuancering op de (rechts)gevolgen van de hierboven besproken strikte toepassing van Richtlijn 93/13 EG vormen.

Voorzichtige verhuurders doen er overigens goed aan vooralsnog de indexering te beperken tot de CPI, totdat de prejudiciële vragen door de Hoge Raad zijn beantwoord.

Meer informatie

Heeft u juridische vragen? Neem dan gerust contact met mij of een van de andere specialisten van GMW advocaten op om te bespreken wat de mogelijkheden zijn.

Glenn Kerver

Glenn Kerver

Advocaat

Glenn is advocaat binnen de secties Vastgoed & Huur en Schade & Aansprakelijkheid.

Gerelateerde blogs

16 mei 2024

Ontruiming bedrijfsruimte vanwege huurachterstanden

Op grond van artikel 7:212 BW en de huurovereenkomst is een huurder verplicht de huurpenningen volledig en op tijd te betalen. Het niet (tijdig) voldoen van de huurpenningen kwalificeert als een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen.

Lees meer

6 mei 2024

Wet betaalbare huur

De afgelopen jaren is er veel veranderd voor de woningmarkt. Zo zijn de overdrachtsbelasting en box-3-heffing verhoogd, zijn de opkoopbescherming en de Wet goed verhuurderschap ingevoerd en worden tijdelijke huurcontracten afgeschaft.

Lees meer

30 april 2024

Opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik

Huurders van woonruimte kunnen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zonder reden opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn die gelijk is aan de betalingstermijn van de huur (tenzij een minimumduur is overeengekomen). Dat geldt niet voor de verhuurder.

Lees meer