De rol van woningcorporaties in de opkomst van het middensegment

Het afgelopen jaar zijn er verschillende handvatten geboden aan woningcorporaties om aan deze afspraak te kunnen voldoen. Maar is dat genoeg?

Diensten van algemeen economisch belang

Volgens de Woningwet 2015 moeten woningcorporaties een onderscheid maken tussen diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en commerciële activiteiten (niet-DAEB). De DAEB-taken zien op de kernfuncties van een woningcorporatie. Het gaat dan onder andere om het huisvesten van personen die door hun inkomen of andere omstandigheden niet zelfstandig kunnen zorgen voor een passende woning. Dit onderscheid tussen de verschillende diensten is van belang. Woningcorporaties kunnen namelijk aanspraak maken op Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wanneer zij een DAEB-taak uitvoeren. Dit wordt gekwalificeerd als staatssteun.

Middenhuurwoningen

Per 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Hierin is bepaald dat naast de sociale huurwoningen en de vrije sector er een derde segment wordt ingevoerd: het middensegment. Het Woningwaarderingsstelsel is van toepassing op de sociale huurwoningen en het middensegment. Sociale huurwoningen hebben maximaal 143 punten, wat overeenkomt met een huurprijs van maximaal € 879,66. Huurwoningen in het middensegment hebben maximaal 186 punten, met een bijbehorende huurprijs van maximaal € 1.157,95. Alleen bij huurwoningen in de vrije sector, die 187 punten of meer hebben, mogen verhuurders de huurprijs zelf bepalen.

In tegenstelling tot de sociale huurwoningen is er in het middensegment geen sprake van DAEB. Het onderbrengen van middenhuur in de DAEB-tak past namelijk niet het bestaande DAEB Vrijstellingsbesluit 2012 van de Europese Commissie of in het EC-besluit 2009. Het is dus juridisch niet mogelijk. Dit betekent dat de verhuurders, en dus de woningcorporaties, daarvoor geen financiering zullen ontvangen.

Afschaffing van de markttoets

Om woningcorporaties tegemoet te komen, is bepaald dat de verplichte markttoets sinds 1 januari 2024 is afgeschaft. Deze toets was al sinds 2021 al drie jaar opgeschort, maar is nu definitief van de baan. Hiermee vervalt artikel 44c van de Woningwet. Voorheen moesten woningcorporaties op grond van dit artikel bij een investering in een niet-DAEB een goedkeuring krijgen van de Autoriteit woningcorporaties. Er werd gekeken of er nog andere commerciële partijen waren die de activiteiten ook wilden uitvoeren. Pas wanneer dit niet het geval was, mocht een woningcorporatie de investering doen. Op deze manier werd er voorkomen dat niet-DAEB-activiteiten van woningcorporaties marktverstorend werkten.

Maar dit is nu verleden tijd. Het bouwen van middenhuurwoningen door woningcorporaties zou daarmee makkelijker mogelijk moeten worden.

Is dit voldoende?

Eind 2023 is de eerdere opschorting van de markttoets beoordeeld. Hier kwam uit dat de opschorting van de markttoets slechts een beperkt meetbaar effect heeft gehad op de bouw van middenhuurwoningen door woningcorporaties. Wel wordt er uiteindelijk geconcludeerd dat er een “voorzichtig positief effect” lijkt te zijn op de investeringen door de woningcorporaties.

De vereniging van woningcorporaties Aedes geeft echter aan dat de afschaffing van de markttoets niet voldoende is voor de bouw van 50.000 middenhuurwoningen. De financiële haalbaarheid staat ter discussie, omdat het voor woningcorporaties moeilijk is om financiële leningen aan te trekken voor de niet-DAEB-activiteiten. Zij krijgen nu onder andere te maken met een sterke stijging van bouwkosten, inflatie en rente.

Dit onderkent ook de Tweede Kamer. Na inzet van verschillende ministers gaat de Europese Commissie bekijken of de staatssteunregels kunnen worden verruimd, zodat woningcorporaties bij de bouw van de middenhuurwoningen – net als bij de lagehuurwoningen- financieel worden ondersteund uit de WSW. Er wordt dan ook gekeken naar de mogelijkheid van een middenhuurfonds en projectsubsidies.  Maar tot het zover is, heeft Aedes een handreiking financiering niet-DAEB uitgebracht om woningcorporaties op weg te helpen.

Conclusie

De middenhuurwoningen, een nieuw segment onder de Wet betaalbare huur, vallen niet onder de DAEB-tak. Dit past namelijk niet onder de Europese regels. Daardoor is het voor wooncorporaties moeilijk om financiering aan te trekken. Hiermee staat de bouw van 50.000 van deze middenhuurwoningen onder druk. De komende maanden zullen uitwijzen of de Europese Commissie haar regels gaat versoepelen.

Meer informatie

Wij houden u op de hoogte. Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of heeft u advies nodig? Neem gerust contact met ons op.