9 januari 2025
De ontbinding van een overeenkomst is een belangrijk juridisch instrument om van een overeenkomst af te komen. In dit artikel zoomen wij in op de ontbinding van huurovereenkomsten. Voor huurovereenkomsten geldt namelijk een aanvullende wettelijke regeling.
Eerst nog even kort de hoofdregel. De hoofdregel in het verbintenissenrecht is dat iedere partij het recht heeft om een overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden indien de andere partij tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). Een overeenkomst kan zowel buitengerechtelijk als in een procedure bij de rechtbank worden ontbonden.
Deze hoofdregel is ook op huurovereenkomsten van toepassing. Echter, indien de huurovereenkomst betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak, een woonwagen, standplaats of ligplaats, kan de huurovereenkomst alleen door de rechtbank worden ontbonden (artikel 7:231 lid 1 BW). Bij een gebouwde onroerende zaak moet u bijvoorbeeld denken aan een woning, winkelpand of kantoorpand. Een gang naar de rechtbank is dus noodzakelijk om dergelijke huurovereenkomsten te ontbinden als bijvoorbeeld sprake is van een forse huurachterstand of overlast. Bij een huurovereenkomst van een stuk onbebouwde grond, een auto of een printer geldt dit vereiste niet en is buitengerechtelijke ontbinding wel mogelijk.
Hoewel het uitgangspunt bij gebouwde onroerende zaken, woonwagens, standplaatsen en ligplaatsen een ontbinding door de rechtbank is, kent de wet ook hier weer uitzonderingen. In twee gevallen is buitengerechtelijke ontbinding van dergelijke huurovereenkomsten wel toegestaan;
1. Als de openbare orde ernstig is verstoord, de vrees daarvoor bestaat, dan wel indien het gehuurde door de gemeente is gesloten wegens handelen in strijd met de Opiumwet;
2. Als sprake is van een gebrek dat het door de huurder te verwachten huurgenot onmogelijk maakt en de verhuurder dit gebrek niet hoeft te herstellen omdat dit ofwel niet mogelijk is ofwel onredelijk hoge kosten met zich meebrengt (artikel 7:210 BW);
Bij de eerste uitzondering moet u bijvoorbeeld denken aan de situatie waarin explosieven voor het pand zijn neergelegd, als sprake is van illegale prostitutie of wanneer een hennepplantage in het pand wordt aangetroffen. De burgemeester kan in dergelijke gevallen overgaan tot sluiting van het pand. Gedurende de periode dat het pand is gesloten kan de verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Dat kan ook als sprake is van de tweede uitzondering. Van een dergelijke situatie is bijvoorbeeld sprake wanneer het pand verloren is gegaan vanwege een brand. Zowel de verhuurder als de huurder kan in dat geval (vaak, maar niet altijd) overgaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst.
Heeft u vragen over de (buitengerechtelijke) ontbinding van een huurovereenkomst? Neem dan gerust contact met mij en of een van de andere specialisten van GMW advocaten op om te bespreken wat uw mogelijkheden zijn.
