22 augustus 2018

Verjaring erfgrens

Door Glenn Kerver

Heeft u al langer dan 20 jaar, zonder protest, een stuk grond van de buurman in uw bezit? Mogelijk is de grond door verjaring uw eigendom geworden.

Het bezitsvereiste is hierbij doorslaggevend. Maar wat verstaat men precies onder het juridische begrip ‘bezit’? En als u de eigendom van uw stuk grond heeft verloren op grond van verjaring, wat kunt u dan doen?

>> Heeft u een vraag over dit onderwerp? Laat hier uw gegevens achter. <<

Definitie bezit

Het wetboek definieert bezit als ‘het houden van een goed voor zichzelf’ (art. 3:107 BW). Wanneer houdt iemand een goed voor zichzelf? Van belang is of iemand de feitelijke macht over het goed uitoefent met de pretentie eigenaar te zijn. Daadwerkelijk eigendom is niet vereist, zolang de bezitter maar doet alsof hij eigenaar is.

Feitelijk bezit

Het in bezit nemen van de grond kan plaatsvinden door het plaatsen van een hek, schutting, prikkeldraad of haag op de erfgrens. Indien een stuk grond hierdoor bij uw tuin lijkt te horen is er al snel sprake van bezit. In dat geval bestaat er immers feitelijke macht over de grond en zal het veelal lijken alsof u de macht uitoefent in de hoedanigheid van eigenaar. Het snoeien van een struik of iets planten op een stuk grond naast uw tuin is hiertoe echter onvoldoende.

Onderliggende afspraken

Van bezit is geen sprake als men iets huurt, pacht of gebruikt met toestemming van de eigenaar. In die gevallen houdt men het goed niet voor zichzelf maar houdt men het goed voor een ander op basis van de onderliggende afspraken. Zo kan een pachter na 20 jaar niet de eigendom van de grond claimen wegens verjaring.

Verjaring

Indien het bezit zonder titel 20 jaar of langer heeft geduurd, zonder dat de eigenaar hier tussentijds over heeft geklaagd, dan verjaart de vordering van de eigenaar strekkende tot beëindiging van het bezit. De eigenaar kan zijn grond niet meer opeisen en de bezitter wordt eigenaar. Het voorgaande geldt ook indien het grond van de gemeente betreft.

Conclusie verjaring

Indien u

(1) langer dan 20 jaar kenbaar de feitelijke macht heeft uitgeoefend over een stuk grond, en

(2) u zich gedurende die periode zichtbaar heeft gedragen als eigenaar van de grond zonder dat de daadwerkelijke eigenaar hierover heeft geklaagd,

(3) terwijl hier geen afspraken aan ten grondslag lagen zoals een huurovereenkomst of toestemming van de eigenaar, dan kunt u mogelijk eigendom verkrijgen door een beroep te doen op bevrijdende verjaring.

U moet het voorgaande wel kunnen bewijzen.

Voorkom verjaring

Bent u eigenaar en maakt een derde gedurende lange tijd gebruik van uw grond? Zorg dan dat afspraken schriftelijk worden vastgelegd zodat er geen twijfel bestaat over het feit dat uw buurman het stuk grond ‘houdt voor een ander’ en niet voor zichzelf. Van bevrijdende verjaring kan in dat geval geen sprake zijn. Gaat uw buurman hier niet mee akkoord? Raadpleeg dan een advocaat zodat u tijdig in kunt grijpen om verjaring te voorkomen. De advocaat kunt u tevens adviseren in de mogelijkheden om de eigendom terug te eisen.

Bij vragen kunt u vanzelfsprekend contact met mij opnemen.

Glenn Kerver

Advocaat/partner

‘Snel tot de kern en focus op de oplossing’

Gerelateerde blogs

Vorige slide
Volgende slide

17 juli 2025

Wijzigen van overeenkomsten

In het contractenrecht geldt als uitgangspunt pacta sunt servanda. Dit Latijnse gezegde houdt in dat overeenkomsten in beginsel moeten worden nagekomen. Hoewel deze regel niet expliciet in de wet staat, vormt het de basis voor de juridische verplichtingen die voortvloeien uit contracten.

Lees meer

Lees meer over

14 juli 2025

Huur en Waarderingsficties in de Wet WOZ; hoe zit dat eigenlijk?

De WOZ-waarde van een woning is de geschatte marktwaarde van een woning. Dat is de prijs die zou worden betaald door de meest biedende verkoper, als de woning op optimale wijze wordt verkocht. Deze prijs wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en aan een woning toegekend op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt.

Lees meer

Lees meer over

7 juli 2025

Another brick in the wall

U wilt gaan bouwen of verbouwen? Dan volgt direct een aantal vragen: welk soort afspraak voor de aanneming van het werk is voor u het beste? Kiest u voor een vaste aanneemsom, een richtprijs of een contract op basis van gewerkte uren? Zijn er algemene voorwaarden van toepassing en zo ja, welke? Hieronder volgt een handige richtlijn.

Lees meer

Lees meer over

24 juni 2025

The Sound of Silence: Geluidsoverlast als verborgen gebrek

Veel mensen hebben te maken met geluidsoverlast. Het kan variëren van het lawaai van buren die tot laat in de nacht feestvieren tot het constante geluid van verkeer of bouwactiviteiten.

Lees meer

Lees meer over

21 mei 2025

Risico-overgang bij de (ver)koop van een woning

De (ver)koop van een woning is een ingewikkeld proces met juridische elementen.

Lees meer

Lees meer over
Alle artikelen