4 september 2019
Dit is het eerste deel van de reeks Verhuurder vs. Faillissementscurator.
Na uitspraak van het faillissement kan de huur op grond van artikel 39 Faillissementwet zowel door de curator als de verhuurder worden opgezegd. De opzegtermijn bedraagt dan maximaal drie maanden. Gedurende de opzegtermijn is de faillissementsboedel nog steeds huurder en is de curator gebonden aan de bepalingen in de huurovereenkomst. Als het gaat om bijvoorbeeld een gefailleerde winkel, plegen curatoren met regelmaat de winkelvoorraad te verkopen aan een opkoper, waarbij de opkoper de mogelijkheid verkrijgt om de voorraad vanuit de winkel te verkopen.
Indien echter sprake is van een verbod van onderhuur in de huurovereenkomst, zal een curator daar in beginsel alleen toe mogen overgaan, indien hij of zij daarvoor toestemming heeft van de verhuurder. In een uitspraak van de Hoge Raad van 9 november 2018, ECLI:NL:HR:2018:2067 is bepaald dat een curator jegens een verhuurder aansprakelijk is doordat zij in strijd met de huurovereenkomst een winkelruimte heeft onderverhuurd, waardoor de koper van de winkelvoorraad vanuit die winkel een faillissementsuitverkoop kon houden. De curator ontving hiervoor huurpenningen van de onderhuurder. In plaats van deze huurpenningen af te dragen aan de (hoofd)verhuurder, noteerde zij de huurvordering van de (hoofd)verhuurder over de periode vanaf de faillietverklaring ‘slechts’ als boedelschuld. De verhuurder dient dan af te wachten of er voldoende boedelsaldo wordt gerealiseerd om een uitkering te krijgen op de boedelvordering. In het onderhavige geval bleek dit niet het geval te zijn en stond volgens de Hoge Raad vast, dat er causaal verband bestond tussen de schade van de verhuurder en de door de curator geschonden gedragsnorm (het actief schenden van een bepaling in de huurovereenkomst).
Het wordt in deze uitspraak helaas niet duidelijk of de curator ook aansprakelijk zou zijn geweest, indien zij de door haar ontvangen huurpenningen direct had afgedragen aan de verhuurder. In dat geval had de verhuurder de huurpenningen wel direct ontvangen en was hij (mogelijk) zelfs beter uit geweest, dan wanneer hij moeten wachten en hopen dat er een uitbetaling op zijn boedelvordering uit hoofde van de huurprijs zal plaatsvinden. In dat geval zou er in beginsel geen schade zijn. Deze uitspraak heeft dus enige verwarring geschept en biedt geen eenduidig antwoord op de vraag of een curator aansprakelijk zal zijn indien hij of zij in weerwil met de huurovereenkomst onderverhuurt, maar de huurpenningen wel rechtstreeks afdraagt aan de verhuurder.
Dan toch het volgende. Het belang van de verhuurder zal niet altijd zitten in de huurbetalingen. Door bijvoorbeeld een faillissementsuitverkoop in zijn pand kan een verhuurder ook schade lijden; het doet afbreuk aan de goodwill. Als eigenaar van het pand zit je er niet op te wachten dat er borden met de tekst “faillissementsverkoop” op de ramen worden geplakt. Indien een verhuurder wordt geconfronteerd met een curator die het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst wil onderverhuren zal het (zoals nu ook in literatuur wordt bepleit) zinvol zijn om de stelling in te nemen dat de curator inbreuk maakt op het eigendomsrecht door het pand aan een derde te onderverhuren, ongeacht of deze de (onder)huurpenningen afdraagt. Indien de curator hiervan een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt, zal niet alleen de faillissementsboedel, maar ook de curator in privé voor de schade aansprakelijk kunnen worden gehouden.
Wilt u meer weten over dit onderwerp, neemt u dan gerust contact met mij op.
