1 augustus 2018
Voor een succesvol beroep op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik (art. 7:296 lid 1 sub b BW) moet de verhuurder voldoende aannemelijk maken dat hij de wil heeft tot dringend persoonlijk en duurzaam in gebruik nemen van het gehuurde.
Hierbij is er geen ruimte voor een belangenafweging. Bij sprake van dringend eigen gebruik moet de rechter de beëindigingsvordering toewijzen. Kan de beëindigingsvordering worden ingesteld nadat de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd reeds is verstreken, of moet de verhuurder dan afzien van de beëindiging van de huurovereenkomst?
Zowel de wil tot persoonlijk gebruik als het dringend daartoe nodig hebben, moet de verhuurder aannemelijk maken. Het woord ‘dringend’ in artikel 7:296 lid 1 sub b BW drukt niet een mate van haast of fatale ernst uit. Bepalend is of het eigen gebruik van het gehuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Verdergaande eisen dan het aannemelijk maken worden niet gesteld. De rechter moet de beëindigingsvordering toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hijzelf of iemand anders die in nauwe relatie tot hem staat het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Niet vereist is dat de beoogde gebruiker het verhuurde in zijn geheel nodig heeft. De wil om de zaak persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen moet niet alleen ten tijde van de opzegging bestaan, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter. Het voorgenomen gebruik hoeft geen gebruik als art. 290-bedrijfsruimte te zijn. Ook ander gebruik dat op grond van het bestemmingsplan is toegestaan komt in aanmerking. De verhuurder die de 290-bedrijfsruimte bijvoorbeeld als kantoor- of opslagruimte in de zin van artikel 7:230a BW wil gaan gebruiken, kan zich dus ook op deze opzeggingsgrond beroepen en is niet meer aangewezen op (alleen) de belangenafweging. Ook de verhuurder die het gehuurde wenst te slopen of renoveren om daarop een nieuwe 230a- of 290-bedrijfsruimte of zelfs een woonruimte te realiseren, kan de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik opzeggen. Renovatie van de bedrijfsruimte valt alleen onder duurzaam gebruik als renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
De opzegging moet gebeuren met vermelding van de gronden die tot de opzegging hebben geleid. Deze moet vervolgens geschieden per deurwaardersexploot of aangetekende brief en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar. De opzegging van de verhuurder beëindigt de overeenkomst echter niet, tenzij de huurder daarmee instemt. Vervolgens heeft de huurder zes weken de tijd kenbaar te maken of hij met de opzegging instemt. Stemt de huurder niet in, of laat hij helemaal niks van zich horen, dan kan de verhuurder eisen dat de rechter de datum bepaalt waarop de rechter de huurovereenkomst eindigt. De opzegging vormt slechts de voorwaarde voor het instellen van de beëindigingsvordering. De wet geeft geen termijn aan waarbinnen, na opzegging door de verhuurder, de beëindigingsvordering moet worden ingesteld. Ook valt niet uit het stelsel van de wet af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd. Kan de vordering worden ingesteld nadat de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd reeds is verstreken, of moet de verhuurder dan afzien van de beëindiging van de huurovereenkomst?
Volgens de Hoge Raad (HR 12 juni 2009, LJN: BI0070) kan de opzegging van de verhuurder slechts zijn geldigheid verliezen als de verhuurder duidelijk heeft verklaard van deze vordering af te zien. Uit het stilzitten aan de kant van de verhuurder kan niet per definitie ‘afzien’ c.q. afstand van de vordering worden afgeleid. Uit dit arrest volgt dat een huurder van bedrijfsruimte er niet op mag vertrouwen dat de verhuurder na het eindigen van de einddatum van de huurovereenkomst geen beëindigingsvordering meer kan instellen. Deze vordering blijft de huurder dus boven het hoofd hangen.
Voor de opzegging op grond van dringend eigen gebruik moet de verhuurder voldoende aannemelijk maken dat hij de wil heeft tot dringend persoonlijk en duurzaam in gebruik nemen van het gehuurde. Bij sprake van dringend eigen gebruik moet de rechter de beëindigingsvordering toewijzen. De opzegging dient aan onder andere de hierboven genoemde formaliteiten te voldoen. Zonder instemming van de huurder eindigt de huurovereenkomst niet door deze opzegging, maar biedt de opzegging een grond voor het instellen van een beëindigingsvordering. De huurder heeft zes weken de tijd om kenbaar te maken of hij met de opzegging instemt. Het instellen van de beëindigingsvordering vóór het einde van die zes weken stelt de verhuurder daarom aan een bepaald risico bloot. Nadat de zes weken zijn verstreken geeft de wet geen verdere termijnen aan. De vordering zou dus ook (heel) lang na het doen van de opzegging kunnen worden ingesteld. Derhalve blijft de vordering boven het hoofd van de huurder hangen.
