Bij nader inzien

Op grond van artikel 7:2 lid 2 BW heeft een consument-koper van een woning gedurende drie dagen na terhandstelling van de door beide partijen ondertekende koopakte het recht de koop te ontbinden. Deze bepaling beoogt kopers te beschermen tegen overhaaste koopbeslissingen en hen in de gelegenheid te stellen nader onderzoek te verrichten. Van dit recht kan niet ten nadele van de koper worden afgeweken.

De Algemene termijnenwet is van toepassing op deze termijn. De bedenktermijn begint op de dag na de dag waarop de getekende koopovereenkomst is ontvangen. De termijn wordt van rechtswege verlengd, zodat er minstens twee dagen zijn die geen zaterdag, zondag of feestdag zijn.

Het voorgaande klinkt vrij rechttoe rechtaan, de praktijk leert echter dat er desondanks discussie kan ontstaan over de uitleg en de reikwijdte van de bedenktermijn. In deze blog ga ik op enkele twistpunten in.

Consument-koper

Op basis van de wet genieten enkel natuurlijke personen die niet handelen in de uitoefening van beroep of bedrijf deze aanvullende bescherming. Hoe zit het met kopers die geen fulltime vastgoedbeleggers zijn, maar wel een beleggingspand kopen?

Of een koopovereenkomst op eigen naam en met gebruikmaking van privégegevens wordt gesloten, is in ieder geval niet doorslaggevend; het gaat om de vraag met welk doel de koopovereenkomst is aangegaan. Zo oordeelde de Rechtbank Rotterdam in 2023 dat een koper die ten tijde van de aankoop drie andere panden verhuurde géén beroep op de bedenktermijn kon doen. De koper verweerde zich door te stellen dat zij met haar baan als fulltime jurist geen tijd had voor vastgoedontwikkeling, altijd werd bijgestaan door een aankoopmakelaar, en bovendien niet kon leven van haar huurinkomsten. Daaruit kon hoogstens geconcludeerd worden dat zij niet voortdurend met vastgoedbeleggingen bezighield, maar niet dat zij in dezen als consument-koper kwalificeerde.[1]

Dat de lijn dun is, volgt uit het vonnis van de Rechtbank Gelderland uit 2014. Koper en verkoper twistten over het beoogde gebruik van een aangekochte recreatiewoning op een vakantiepark. De koper stelt dat hij de woning voor privégebruik kocht, terwijl de verkoper stelt dat koper eerder verklaarde de recreatiewoning als belegging te beschouwen. Volgens de rechtbank doet niet ter zake wie de waarheid spreekt. Zij benadrukt dat ook consumenten beleggen, en dat het niet ongebruikelijk is dat een consument een vakantiewoning (mede) aanschaft als beleggingsobject. Relevant is daarbij dat de kopers werkzaam zijn als maatschappelijk werker en onderwijzeres, en daarmee hun primaire inkomen verdienen. Ook indien deze vakantiewoning wél als beleggingsobject is aangekocht, konden deze kopers een beroep op de bedenktermijn voor consument-kopers doen.[2]

[1] Rb. Rotterdam 31 maart 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:3159, r.o. 3.1.3.

[2] Rb. Gelderland 30 april 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:4294, r.o. 2.6.

Tot bewoning bestemde onroerende zaak

De wettelijke bescherming is beperkt tot onroerende zaken die zijn bestemd tot bewoning. Beslissend is of de verkoper op basis van de gemaakte afspraken gehouden is om een woning te leveren; of de koper van plan is om een onroerende zaak te verbouwen tot woning is daarbij niet relevant.

Wanneer een onroerende zaak meerdere functies heeft, dient op basis van het gebruik ten tijde van de totstandkoming van de koopoverkomst te worden nagegaan welke bestemming de boventoon voerde. Zo oordeelde het Hof Arnhem-Leeuwarden dat bij een wijnhandel met bovengelegen woonruimte, het bedrijfsmatig gebruik prevaleerde boven het gebruik als woonruimte. Daarbij was van belang dat de wijnhandel als winkelruimte op Funda in Business was aangeboden, en dat de begane grond, eerste verdieping, kelder en de schuur werden gebruikt als winkel-, kantoor- en opslagruimte. Nu slechts één bouwlaag fungeerde als woonruimte, kon de koper geen beroep doen op de bedenktermijn.[3]

[3] Hof Arnhem-Leeuwarden 6 augustus 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:6356, r.o. 5.4.

Misbruik van recht?

In beginsel kan de consument-koper de koopovereenkomst gedurende de bedenktermijn zonder opgaaf van reden ontbinden. Hoewel de verkopende partij dikwijls stelt dat sprake is van misbruik van recht bijvoorbeeld vanwege de gewekte verwachtingen- zal een dergelijk standpunt zelden slagen. Zo had ook een goed geïnformeerde koper die werd bijgestaan door een aankoopmakelaar en goed bekend was met de huizenmarkt, het recht zich te bedenken.[4] En de kopers die vreesden de financiering niet rond te krijgen, maar hier geen bewijs van overlegden, konden gewoon een beroep op 7:2 lid 2 BW doen.[5]

Ontbinding door verkoper binnen bedenktermijn

Kan er dan nimmer sprake zijn van misbruik van recht of strijd met redelijkheid en billijkheid? Jawel. Onder het mom van ‘gelijke monniken, gelijke kappen’ namen een verkoper en koper eenzelfde ontbindingsbevoegdheid voor de verkoper op. De verkoper ontving tijdens de bedenktermijn (waarschijnlijk) een beter bod, ontbond de koopovereenkomst en verkocht de woning aan derden. De rechtbank achtte dit weinig fatsoenlijk, maar liet de ontbinding in stand. Het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde daarentegen dat sprake was van misbruik van recht, waardoor de koopovereenkomst niet ontbonden was en de verkoper de contractuele boete verschuldigd was.[6] De Hoge Raad liet dit oordeel in stand.

Nu partijen beoogden een gelijkwaardige ontbindingsbevoegdheid overeen te komen, waren de verkopers evenals de consument-koper bevoegd om op een ondoordachte, impulsieve (koop/verkoop)beslissing terug te komen. De koper hoefde er dus geen rekening mee te houden dat de verkoper de woning gedurende de bedenktermijn aan een derde zou aanbieden en verkopen. In spiegelbeeld staat het een consument-koper niet vrij om meerdere woningen te kopen, en gedurende de lopende bedenktermijn een definitieve beslissing te nemen en de overige overeenkomsten te ontbinden. Op deze wijze worden de belangen van andere aspirant-kopers en verkoper(s) onevenredig geschaad.

[4] Rb. Rotterdam 28 april 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BN0964, r.o. 7.8.

[5] Rb. Arnhem 26 maart 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BI1717, r.o. 4.6.

[6] Hof Arnhem-Leeuwarden 3 maart 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:1870, r.o. 5.3 t/m 5.6.

Conclusie

Zoals bij iedere wettelijke regeling leidt een op het oog duidelijke bepaling toch tot veel (rechts)vragen. Neem gerust contact op met mij of een van de andere specialisten van GMW advocaten indien u vragen heeft over de bedenktermijn of andere bepalingen in uw koopovereenkomst.