Dit wordt ook wel het steiger- of ladderrecht genoemd. Nu het feitelijk om een tijdelijke inbreuk op het eigendomsrecht gaat, stelt de wetgever strikte voorwaarden aan de toepassing van het ladderrecht. In deze blog ga ik kort op deze vereisten in.
Reikwijdte ladderrecht
De term ladderrecht impliceert ten onrechte dat de gedoogplicht zich beperkt tot het toestaan van een ladder of steiger op eigen grond. Het betreffende wetsartikel 5:56 BW dient echter veel breder opgevat te worden. Denk bijvoorbeeld aan het toestaan van een tijdelijke weg voor transport van bouwmateriaal, het verplichte ontruimen van een tuin of het doorbreken van een plafond ten behoeve van een staalconstructie voor het balkon van de bovenburen.
Vereisten
In de eerste plaats dient het noodzakelijk te zijn om de onroerende zaak van de ander te gebruiken ten behoeve van de werkzaamheden aan de eigen onroerende zaak. Let wel, het gebruik van de onroerende zaak van de ander dient noodzakelijk te zijn; het noodzakelijkheidsvereiste ziet niet op de werkzaamheden zelf. Dat is ook logisch, omdat men zich ten aanzien van iedere op- of aanbouw kan afvragen of deze noodzakelijk is. De juridische discussie beperkt zich dan ook tot het noodzakelijk gebruik van de grond of woning van de ander.
Casus: het Hilton-arrest
De vereiste noodzakelijkheid dient niet licht opgevat te worden. Zo wensten de eigenaren van een Hilton-hotel in Aruba een weg op het perceel van de buren te gebruiken voor bouw- en vrachtverkeer ten behoeve van een uitbreiding van het hotel. De gebruiker van de weg (niet de eigenaar) had hier geen bezwaar tegen, en Hilton zou veel beplanting en het irrigatiesysteem moeten verwijderen om de toevoer via het eigen terrein te laten verlopen.
In algemene zin stond vast dat de buren nagenoeg geen hinder zouden ervaren, terwijl de overlast voor het Hilton en hotelgasten veel groter zou zijn. Dat maakt echter niet dat het gebruik van het buurperceel daarmee noodzakelijk is: “De aannemelijke omstandigheid dat ontsluiting van de bouwlocatie via het eigen erf van Hilton voor haar en haar gasten heel veel meer belastend is dan voor RIU en haar gasten als die ontsluiting via de weg zou plaatsvinden maakt niet dat sprake is van noodzakelijkheid in de zin van artikel 5:56 BW.”[1] Het verzoek van Hilton werd dan ook afgewezen. Een eigenaar zal moeten aantonen dat het gebruik van de onroerende zaak van de ander daadwerkelijk noodzakelijk is.
Beperkingen in tijd en omvang
Het noodzakelijkheidsvereiste uit zich ook in het toegestane gebruik zelf. Het gebruik dient zowel qua tijd en omvang tot een minimum beperkt te blijven, waarbij er in redelijkheid een maximale duur kan worden vastgesteld (bijvoorbeeld vanwege een moeizame verstandhouding).[2]
Tijdelijk gebruik als eis
Een tweede voorwaarde is dat het moet gaan om tijdelijk gebruik. Voor het structurele toestaan van een inperking op het eigendomsrecht bestaan immers andere opties, zoals het vestigen van een erfdienstbaarheid of het overeenkomen van een kwalitatieve verplichting. Een concrete termijn voor dit tijdelijk gebruik volgt niet uit de wet of jurisprudentie; dit is afhankelijk van de aard van de werkzaamheden.
Informatieplicht aan de eigenaar
In de derde plaats dient de eisende partij de ander behoorlijk te informeren inzake de omvang, aard en duur van de werkzaamheden. Zo zal bij meer risicovolle werkzaamheden zoals verwijdering van asbest een concreet en deugdelijk plan van aanpak mogen worden verwacht, op straffe van afwijzing van de vordering.[3]
Tot slot is de gebruiker verplicht om de ander schadeloos te stellen indien er ten gevolge van de werkzaamheden schade ontstaat aan de onroerende zaak, of de ander op andere wijze schade lijdt (bijvoorbeeld door vrije dagen op te moeten nemen om toezicht te houden).
Wanneer aan al deze voorwaarden is voldaan, zal de ander het tijdelijk gebruik van zijn onroerende zaak in beginsel moeten toestaan.
Gewichtige reden voor weigering
In beginsel, aangezien de ander gewichtige redenen kan hebben om medewerking te weigeren. Een slechte verstandhouding met de buren is in ieder geval géén gewichtige reden voor weigering. In de woorden van de Rechtbank Limburg: “Wat er ook zij van de verstoorde burenrelatie, het is geen gewichtige reden om het steigerrecht te weerhouden. Een goede burenrelatie is in rechte nu eenmaal niet afdwingbaar.”[4] Gezondheidsrisico’s of zwaarwegende privéomstandigheden kunnen wel een gewichtige reden voor weigering vormen. In een dergelijk geval zal een belangenafweging moeten plaatsvinden.
Medewerking huurder ex 7:220 lid 1 BW
Indien een eigenaar op grond van het voorgaande het gebruik van zijn grond moet toestaan, geldt dit in beginsel onverkort voor zijn huurder. De huurder is krachtens artikel 7:220 lid 1 BW verplicht dit gebruik te gedogen. Bij langdurige overlast of een ernstige aantasting van het huurgenot maakt een huurder wel aanspraak op huurprijsvermindering of een schadevergoeding, deze schade kan de verhuurder vervolgens verhalen op de gebruiker.
Conclusie
De slagingskans van een beroep op artikel 5:56 BW is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Typisch antwoord van advocaten, maar de ervaring leert dat het zinvol is om de voorwaarden voor toepassing van artikel 5:56 BW strikt te toetsen, zowel als eisende als verwerende partij.
Meer informatie
Heeft u nog vragen over dit artikel? Of heeft u advies nodig in een soortgelijke kwestie? Neem dan gerust contact met ons op.
[1] Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba 17 mei 2023, ECLI:NL:OGEAA:2023:31, r.o. 4.8.2.
[2] Rb. Rotterdam 9 november 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:10751, r.o. 4.7.
[3] Rb. Oost-Brabant 3 augustus 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:3998, r.o. 4.6.
[4] Rb. Limburg 31 mei 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:5436, r.o. 4.10.