12 mei 2009

De aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken

Vlak na de koop van een bestaand huis komt u er achter dat er een flinke lekkage is. Kunt u in dat geval de verkoper aansprakelijk stellen?

In principe kan dat niet. Bij de koop staat voorop dat u als koper de verkoper niet aansprakelijk kunt stellen voor gebreken die u na overdracht constateert (zo staat dat vermeld in de model koopovereenkomst). U koopt de woning namelijk met alle “zichtbare en onzichtbare” gebreken. Hierop zijn echter wel twee uitzonderingen.

Eerste uitzondering

De eerste uitzondering betreft de mededelingsplicht van de verkoper. De verkoper die op de hoogte is van bepaalde gebreken aan de woning, moet die aan de koper mededelen. Doet hij dat niet, dan is hij in beginsel aansprakelijk. De mededelingsplicht geldt niet alleen voor bouwkundige zaken, maar ook voor factoren die met de woonomgeving te maken hebben, zoals geluidsoverlast e.d. De verkoper hoeft echter niet alles te melden. Als een gebrek aan de woning goed zichtbaar is, zoals bijvoorbeeld zichtbare vochtplekken, dan hoeft de verkoper daar geen mededeling over te doen.

Tweede uitzondering

Van de tweede uitzondering is sprake als er een verborgen gebrek is dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. De verkoper kan dan aansprakelijk zijn. Een verborgen gebrek is een gebrek dat redelijkerwijs niet zichtbaar was. Of het normale gebruik verhinderd wordt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Zo speelt de leeftijd van de woning een grote rol. Van een nieuwe woning mag men meer verwachten dan van een oude woning. Voorbeelden van dergelijke verborgen gebreken betreffen veelal ernstige zaken, zoals een forse lekkage, constructieve gebreken, aantasting van het hout door boktor of verrotte vloeren en balken.

Voor meer informatie over verborgen gebreken verwijzen wij u graag naar het artikel Non-conformiteit bij vastgoed.

Meer informatie

Mocht u als koper te maken krijgen met een verborgen gebrek, neem dan direct contact op met een advocaat. Nadat u bekend bent geworden met het gebrek heeft u in principe slechts twee maanden de tijd om de verkoper daarop aan te spreken. Ook in het geval u als verkoper aansprakelijk bent gesteld voor een verborgen gebrek kan een advocaat u hierover informeren. Neem gerust contact met mij of één van de andere vastgoedspecialisten van GMW advocaten op, dan bespreken we wat uw mogelijkheden zijn.

Zoë Ris

Advocaat

LinkedIn E-mail

Gerelateerde blogs

20 januari 2026

De voorwaarden bij een bankgarantie tot opheffing van conservatoir beslag

Conservatoir beslag is een krachtig middel voor schuldeisers om hun verhaalspositie veilig te stellen voordat een rechter definitief over een vordering heeft geoordeeld. Voor de beslagene kan een beslag echter zeer ingrijpend zijn. De wet verplicht de beslaglegger daarom om het beslag op te heffen, als hij ‘voldoende zekerheid’ gesteld krijgt voor zijn vordering. Dat gebeurt meestal in de vorm van een bankgarantie. De vraag is wanneer zo’n bankgarantie voldoende is, en met name: wanneer moet zij uitkeerbaar zijn?

Lees meer

9 december 2025

Overlast door huurders: wat is de rol van de verhuurder?

In dit artikel wordt nader ingegaan op de verantwoordelijkheden van een verhuurder in geval van overlast, de aanpak die hij kan hanteren en de maatregelen die hij kan nemen. Zie ook: vijf handige tips.

Lees meer

26 november 2025

Schadevergoeding na verjaring van eigendom

Na het verstrijken van een verjaringstermijn vervalt een vordering. In het geval van verjaring in eigendomskwesties houdt dit in dat een eigenaar zijn vastgoed niet langer kan opeisen van de bezitter. Het eigendomsrecht gaat in zo’n geval over van de eigenaar op de bezitter. In sommige gevallen is er echter toch nog een mogelijkheid om alsnog aanspraak te maken op het vastgoed. Het schadevergoedingsrecht biedt in die gevallen een oplossing.

Lees meer

11 november 2025

Kun je in het vastgoed- en huurrecht aanspraak maken op een immateriële schadevergoeding?

De laatste jaren krijgen wij steeds meer vragen over de vergoeding van immateriële schade. Met name expats zijn gewend dat er naast een materiële schadevergoeding ziend op de daadwerkelijk gemaakte kosten, ruimte bestaat voor een vergoeding van minder concrete schade.

Lees meer

14 oktober 2025

De second opinion-procedure in hoger beroep

Sinds 2013 biedt het gerechtshof in Den Haag de second opinion-procedure in hoger beroep aan. Deze procedure heeft als doel om partijen een snellere en goedkopere herbeoordeling van hun zaak te bieden, als alternatief voor de reguliere appelprocedure. In dit artikel worden de juridische basis, het verloop en de voor- en nadelen van de procedure besproken.

Lees meer

Alle artikelen