12 februari 2015

De herstelplicht van de verhuurder vs. zijn recht tot ontbinding

Door Gilyan Parker

In beginsel heeft de verhuurder de verplichting om op verlangen van de huurder gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Dit geldt echter niet voor alle gebreken.

Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW hoeft de verhuurder niet tot het verhelpen van het gebrek over te gaan als dat onmogelijk is of kosten met zich meebrengt die redelijkerwijs niet van hem gevergd kunnen worden. De verhuurder heeft (overigens net als de huurder) in het bovengenoemde geval dat hij niet tot herstel hoeft over te gaan, recht op ontbinding van de huurovereenkomst, als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt. Dit volgt uit artikel 7:210 BW. Voor een verhuurder is het soms goedkoper om de huurovereenkomst te ontbinden (en een schadevergoeding aan huurder te betalen) dan om tot herstel over te gaan, maar de vraag is in welke gevallen die ontbinding nu precies mág. Hoe worden de wettelijke criteria getoetst in de jurisprudentie?

Is er sprake van een gebrek aan het gehuurde?

Allereerst is van belang om te onderzoeken of het gebrek zich voordoet aan het gehuurde of aan een bestanddeel dat buiten de huurovereenkomst valt. Het gerechtshof Amsterdam schreef arrest in een zaak waarin een fastfoodrestaurant werd gehuurd dat beschadigd werd door brand. Het gehele binnenwerk was daarbij vergaan en alleen het casco van het gehuurde stond nog. De verhuurder ontbond de overeenkomst op grond van artikel 7:210 BW, omdat het genot van het gehuurde geheel onmogelijk zou zijn geworden. Het gerechtshof oordeelde echter dat het binnenwerk niet tot het gehuurde behoorde. In de overeenkomst was immers opgenomen dat er casco gehuurd werd, en aangezien het casco nog stond, oordeelde het gerechtshof dat er geen sprake was van een gebrek aan het gehuurde. De ontbinding van de huurovereenkomst werd dan ook niet toegestaan.

Is het onmogelijk om het gebrek te herstellen?

Als herstel nog mogelijk is, volgt in beginsel een herstelplicht voor de verhuurder uit artikel 7:206 BW, waardoor er geen recht tot ontbinding bestaat. Met name bij brandschade speelt de vraag in hoeverre het gehuurde vergaan moet zijn voordat sprake is van de onmogelijkheid van herstel. Sommige rechters meenden dat onder het verhelpen van gebreken ook herbouw kon worden begrepen, zodat herstel zelden onmogelijk was. De lijn in recentere jurisprudentie is echter anders: Volgens het gerechtshof Arnhem vindt het verhelpen van gebreken zijn grens waar niet meer kan worden gesproken van verbeteren of herstellen, maar van het geheel, of van een substantieel deel, vernieuwen van het gehuurde (lees hier). Wanneer een gehuurd gebouw geheel door brand verwoest is, zal het vrijwel altijd mogelijk zijn de restanten te verwijderen en op de plaats van het oorspronkelijke gebouw een nieuw gebouw te plaatsen. Wanneer dat gebeurt, is naar het oordeel van het gerechtshof geen sprake meer van verhelpen, maar van het vervangen door een nieuw gebouw. Ontbinding van de huurovereenkomst is dan dus mogelijk.

Geldt het recht tot ontbinding ook bij een tijdelijke genotsonderbreking?

De kantonrechter Rotterdam overwoog dat ook als het genot tijdelijk ontbreekt, er sprake kan zijn van het geheel ontbreken van genot als bedoeld in artikel 7:210 BW. Zelfs wanneer er een passend alternatief voor het gehuurde beschikbaar is, doet dat niet af aan het feit dat het genot van het gehuurde zelf onmogelijk is geworden. Ook in dit geval heeft de verhuurder dus recht tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Is een gedeeltelijke ontbinding mogelijk?

De kantonrechter Utrecht oordeelde inzake een geval waar het gehuurde een restaurant en een bowlingcentrum betrof. Door brand werden beiden verwoest, maar alleen het bowlingcentrum werd herbouwd. De verhuurder ontbond de huurovereenkomst voor zover die betrekking had op het restaurant. De huurder verzette zich hiertegen, doch de rechter oordeelde dat op grond van artikel 7:210 BW ook gedeeltelijk ontbonden kon worden. Voorgaande roept natuurlijk wel nog de vraag op of de huurder vervolgens op zijn beurt de gehele huurovereenkomst zou kunnen ontbinden, omdat er door de gedeeltelijke ontbinding sprake is van wezenlijk minder genot dan hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dit kwam in de onderhavige procedure echter niet aan bod.

Tot slot

Het recht tot ontbinding kan gezien het bovenstaande niet lichtvaardig worden aangenomen. Heeft u te maken met gebreken aan het gehuurde, waarbij u zich afvraagt of tot herstel moet worden overgegaan, of dat er een recht tot ontbinding van de huurovereenkomst is ontstaan? Neem dan contact op met onze sectie Vastgoed en Overheid.

Gilyan Parker

Gerelateerde blogs

13 februari 2024

Wat kan een verhuurder doen tegen bestuursdwang?

Onlangs zijn er zes belangrijke uitspraken gepubliceerd door de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State, waarin duidelijk wordt gemaakt wanneer bestuursdwang tegen een verhuurder mogelijk is.

Lees meer

4 januari 2024

Opschorting huurgenot door verhuurder naar aanleiding van betalingsachterstand?

Kort voor de feestdagen is een tweetal interessante conclusies van advocaat-generaal Valk gepubliceerd.

Lees meer

28 november 2023

Huurprijsherziening bedrijfsruimte

Een van de belangrijkste onderdelen van een huurovereenkomst is de huurprijs. Na verloop van tijd kan het zo zijn dat de huurprijs niet meer marktconform is.

Lees meer