De Wet vaste contracten

Daarnaast voegt het Wetsvoorstel een opzeggingsgrond toe aan de wet en wordt de bestaande opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ verruimd. In dit artikel wordt nader ingegaan op het Wetsvoorstel en de daarmee beoogde wetswijzigingen.

Wet doorstroming huurmarkt 2015

Per 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. Deze wet creëert de mogelijkheid om tijdelijk huurcontracten aan te gaan voor woonruimten. Voor zelfstandige woonruimten is een tijdelijk huurcontract toegestaan voor een periode van (maximaal) twee jaar. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een maximale huurperiode van (maximaal) vijf jaar.

Anders dan een huurcontract voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd van langer dan twee, respectievelijk vijf jaar, kan een tijdelijk huurcontract door de verhuurder relatief eenvoudig worden beëindigd. Een aangetekende brief aan de huurder waarin de afgesproken einddatum van het contract wordt aangekondigd, volstaat. Er is geen instemming van de huurder of goedkeuring van de rechter vereist, noch een beroep op één van de wettelijke opzeggingsgronden. Een verhuurder behoudt met een tijdelijk contract dus een grote mate van flexibiliteit.

Wetsvoorstel vaste contracten

In de Nota van Toelichting bij het Wetsvoorstel vaste contracten is door zijn initiatiefnemers aangevoerd dat de Wet doorstroming huurmarkt 2015 een ongewenst effect op de woningmarkt heeft gehad. (Met name) particuliere verhuurders zouden tijdelijke huurcontracten gebruiken als ‘proeftijd’, zodat huurders gedurende de eerste twee, respectievelijk vijf jaar in onzekerheid zouden verkeren over de vraag of zij na afloop van het tijdelijke huurcontract in de woning mogen blijven wonen. Huurcontracten voor (on)bepaalde tijd, die door de verhuurder formeel moeten worden opgezegd op grond van één van de wettelijke opzeggingsgronden, zouden voor particuliere verhuurders niet langer de norm zijn. Onder meer om die reden hebben initiatiefnemers Nijboer en Grinwis het Wetsvoorstel vaste contracten ingediend.

Het Wetsvoorstel behelst hoofdzakelijk drie wetswijzigingen:

1.    Tijdelijke huurcontracten voor woonruimten worden afgeschaft, behoudens voor bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen categorieën personen;

2.    Er wordt een opzeggingsgrond toegevoegd aan artikel 7:274 lid 1 BW, op grond waarvan huiseigenaren die gaan samenwonen en hun eigen woning daarom tijdelijk verhuren, het huurcontract kunnen opzeggen als zij de woning willen verkopen;

3.    De bestaande opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW wordt verruimd, zodat verhuurders hun huurcontract kunnen opzeggen als zij de woning in gebruik willen geven aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (kind of ouder).

Het huidige Wetsvoorstel bepaalt geen datum van inwerkingtreding. Wel staat in het Wetsvoorstel dat tijdelijke huurcontracten die worden gesloten voordat de wet van kracht wordt, niet zullen worden aangetast. Aanvankelijk leek 1 januari 2024 de beoogde datum van inwerkingtreding, echter gezien de recente val van kabinet-Rutte IV is onduidelijk of dit thans nog een realistische datum is.

1. Afschaffing tijdelijke huurcontracten ex artikel 7:271 lid 1 BW

De eerste wetswijziging van het Wetsvoorstel vaste contracten betreft als gezegd de afschaffing van tijdelijke huurcontracten. Verhuurders zullen hun woning in beginsel alleen nog kunnen verhuren op grond van een contract voor (on)bepaalde tijd, dat formeel moet worden opgezegd. Voor meer informatie over (de opzegging van) huurcontracten voor bepaalde en onbepaalde tijd, wordt verwezen naar dit artikel.

Uitzondering

Het Wetsvoorstel maakt wel een uitzondering voor tijdelijke verhuur aan bij Algemene Maatregel van Bestuur aangewezen categorieën personen. Onder deze categorieën vallen onder meer personen die voor hun werk of studie tijdelijk in Nederland of een andere gemeente wonen en huiseigenaren die gedurende de renovatie van hun eigen woning tijdelijk elders moeten verblijven. Een verhuurder kan aan hen een woonruimte verhuren voor een periode van (maximaal) twee jaar, waarbij het contract eenvoudig door de verhuurder kan worden beëindigd middels aanzegging van de overeengekomen einddatum.

2. Nieuwe opzeggingsgrond voor samenwoners

De tweede wetswijziging betreft de toevoeging van een wettelijke opzeggingsgrond. De wet omvat thans zes opzeggingsgronden. Het Wetsvoorstel beoogt een opzeggingsgrond toe te voegen, bedoeld voor situaties waarin een huiseigenaar gaat samenwonen maar hij nog niet zeker weet of hij zijn woning wil verkopen. In dat geval kan hij zijn woning verhuren voor een bepaalde periode van maximaal twee jaar, mits in het contract expliciet is bepaald dat als de verhuurder aan het einde van deze periode de woning wil verkopen, hij het huurcontract mag beëindigen.

De verhuurder dient daarbij ook aan enkele vereisten te voldoen. Onder meer moet de verhuurder een natuurlijk persoon zijn (geen bedrijf), die (maximaal) drie maanden vóór het einde van de overeengekomen huurperiode een huwelijk of geregistreerd partnerschap is aangegaan. De opzeggingsgrond kan verder slechts één keer door de verhuurder worden ingeroepen en de verhuurder is verplicht om aan de gemeente te melden dat hij zijn woning onder voornoemde voorwaarden gaat verhuren.

3. Verruiming opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’

Tot slot wordt met het Wetsvoorstel de reikwijdte van de bestaande opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW verruimd. Verhuurders kunnen deze opzeggingsgrond voortaan ook gebruiken indien zij expliciet in het huurcontract hebben bedongen dat zij na afloop van een overeengekomen termijn het huurcontract kunnen beëindigen om de woning aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad met de eigenaar (kind of ouder) in gebruik te geven.

Een rechter zal in een eventuele beëindigingsprocedure een belangenafweging maken tussen het belang van de huurder om te mogen blijven en het belang van de verhuurder om zijn familielid te huisvesten, zoals dat thans voor een beroep op de opzeggingsgrond overigens ‘dringend eigen gebruik’ ook geldt.

Afsluiting

Indien het Wetsvoorstel vaste contracten ook door de Eerste Kamer wordt aangenomen, dan zal dit grote gevolgen hebben voor de huurpraktijk. De huidige flexibiliteit van het tijdelijk kunnen verhuren van (on)zelfstandige woonruimten wordt sterk beperkt, hetgeen noodzakelijkerwijs consequenties zal hebben voor de woningvoorraad op de huurmarkt. Te meer, nu er ook maatregelen zijn aangekondigd voor de regulering van de middenhuur en de Wet goed verhuurderschap onlangs in werking is getreden. Voor meer informatie over de regulering van de middenhuur wordt verwezen naar dit artikel.

Meer informatie

Heeft u meer vragen over het Wetsvoorstel vaste contracten, of bent u op zoek naar een vastgoedrecht advocaat in Den Haag? Neem gerust contact met ons op.