14 augustus 2014

Een nieuwe kans voor verhuurders met all-in prijs

Door GMW advocaten

Op grond van artikel 7:258 BW is het aan verhuurders van sociale woningen verboden om een all-in prijs overeen te komen met de huurder. I

Indien naast het gebruik van de woning ook nog servicediensten worden overeengekomen, dient er in de huurovereenkomst een splitsing gemaakt te worden tussen het deel dat betrekking heeft op de kale huurprijs en het overige. Zonder die uitsplitsing is het immers onmogelijk om de kale huurprijs te toetsen (artikel 7:249 of 7:254 BW) en kan bijvoorbeeld dus ook niet vastgesteld worden of de huurder recht heeft op extra huurprijsbescherming, of een huisvestingsvergunning benodigd is, en of de huurder recht heeft op huurtoeslag. Ook de juistheid van het doorberekende bedrag aan servicekosten blijft oncontroleerbaar (artikel 7:259 BW).

Sanctie door Huurcommissie

De Huurcommissie kan de all-in huurprijs na een verzoek daartoe uitsplitsen. Dat is niet gunstig voor de verhuurder: Op grond van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) wordt de huurprijs dan vastgesteld op 55% van de maximale huurprijsgrens en wordt het voorschot op de servicekosten 25% van die huurprijs.

Nieuw wetsvoorstel vanwege onduidelijkheid

Op grond van het oude recht (artikel 11a van de oude Huurprijzenwet) was het voor de verhuurder mogelijk om de sanctie te voorkomen. Het verzoek aan de Huurcommissie moest “met redenen omkleed” geschieden, en uit de wetsgeschiedenis bleek uitdrukkelijk dat het de voorkeur verdiende dat de huurder eerst de verhuurder om uitsplitsing van de prijs gevraagd had. In (de wetsgeschiedenis van) artikel 7:258 BW is dit niet overgenomen, waardoor onduidelijkheid is of deze bedoeling nog geldt. Wetsvoorstel 33698 (Kamerstukken II, 2012/2013, nr.2) moet deze onduidelijkheid opheffen. Het voorstel betreft een wijziging van artikel 7:258 BW in die zin dat de huurder pas naar de Huurcommissie kan stappen nadat hij tevergeefs de verhuurder een voorstel tot uitsplitsing van de all-in prijs heeft gedaan.

Kantonrechter Amsterdam, 27 februari 2014

In afwachting van de wetswijziging bedacht de Kantonrechter Amsterdam in februari van dit jaar een tussenoplossing in haar vonnis (ECLI:NL:AMS:2014:2283).  Het betrof een verhuur met all-in prijs, waar de verhuurder binnen een maand na de aanvang van de huurovereenkomst reeds zelf een uitsplitsing had gemaakt. Huurder daagde hem echter voor de rechter met als doel een gesanctioneerde huurprijs. De kantonrechter overwoog dat uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:258 BW niet valt op te maken dat de eerdere bedoelingen van de wetgever nu niet meer zouden gelden. In het licht hiervan én gezien het aanhangige wetsvoorstel zou het toepassen van de zware sanctie onredelijk zijn. De kantonrechter stelde de huurprijs vast op de maximale huurprijsgrens en de servicekosten op 25% daarvan. Dit vonnis is relatief gunstig voor de verhuurder, maar is ook opmerkelijk omdat zij de thans nog geldende wettelijke sanctie van artikel 7:258 BW negeert. Voor de gevallen waarin verhuurders nu nog geconfronteerd worden met een procedure op grond van het huidige artikel 7:258 BW, verdient het echter aanbeveling om zich te beroepen op bovengenoemde uitspraak. Indien u nog vragen heeft over het bovenstaande, wendt u zich dan gerust tot mij.

GMW-advocaten

GMW advocaten

Advocaat

Onze advocaten hebben ieder hun eigen specialistische expertise en ervaring. Wat zij met elkaar delen, is hun gedrevenheid en service gerichte aanpak. Met als doel: de beste oplossing voor onze cliënten bereiken.

Gerelateerde blogs

Vorige slide
Volgende slide

16 januari 2025

Verhoging van de huurprijs bij de verduurzaming van een woning

Steeds meer woningbezitters zijn zich bewust van de noodzaak om hun woningen te verduurzamen. Er zijn verschillende verduurzamingsmaatregelen die zij kunnen nemen.

Lees meer

Lees meer over

9 januari 2025

Ontbinding van huurovereenkomsten

De ontbinding van een overeenkomst is een belangrijk juridisch instrument om van een overeenkomst af te komen. In dit artikel zoomen wij in op de ontbinding van huurovereenkomsten. Voor huurovereenkomsten geldt namelijk een aanvullende wettelijke regeling.

Lees meer

Lees meer over

17 december 2024

Hoge Raad: huurprijswijzigingsbeding met indexatie plus opslag 3% niet oneerlijk

Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat huurprijswijzigingsbedingen met een indexatie- en opslagbeding in beginsel niet oneerlijk zijn. In dit artikel leest u hoe en waarom de Hoge Raad tot die conclusie komt.

Lees meer

Lees meer over

5 november 2024

Tijdelijke verhuur van woonruimte

Sinds 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten van kracht. Waar het voorheen mogelijk was om met iedere huurder een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan, is het uitgangspunt per 1 juli 2024 dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt aangegaan, met alle gevolgen van dien. Er bestaat echter nog een aantal uitzonderingen. In dit artikel worden de belangrijkste uitzonderingen aangestipt.

Lees meer

Lees meer over

14 oktober 2024

Overlast door huurders: wat kan een woningcorporatie doen?

Het komt regelmatig voor dat een huurder van een woning overlast veroorzaakt, zoals geluidsoverlast door harde muziek of luid geschreeuw, of geuroverlast door een vervuilde woning of tuin. Het is dan van groot belang dat een verhuurder adequaat reageert op meldingen van overlast, vooral wanneer het een woningcorporatie betreft die tevens verhuurder is van de getroffen buren.

Lees meer

Lees meer over
Alle artikelen