27 januari 2016
Op grond van artikel 7:212 BW is de huurder verplicht om de huur te voldoen op de overeengekomen wijze en tijdstippen.
In de meeste contracten voor woonruimte is vastgelegd dat de huur voor de eerste dag van de betreffende maand voldaan moet zijn. Anders spreekt men van een huurachterstand.
Huurachterstand betekent in beginsel een tekortkoming in de nakoming van de betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. In dat geval kan de verhuurder in een gerechtelijke procedure de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen, alsmede een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. De ontbinding wordt echter niet uitgesproken indien de tekortkoming deze niet rechtvaardigt.
Een huurachterstand van drie maanden op het tijdstip van dagvaarden wordt vaak voldoende geacht voor ontbinding van de huurovereenkomst. De omstandigheid dat de huurder ineens, al dan niet onder druk van het gevorderde, keurig op tijd gaat betalen, kan de wanprestatie doorgaans niet wegnemen. Maar hoe zit het als de huurachterstand een kortere periode betreft, maar de huurbetaling structureel te laat is?
In ECLI:NL:GHAMS:2015:3251 oordeelde het gerechtshof Amsterdam over een vordering van de woningcorporatie tot ontbinding en ontruiming waarbij de huurder structureel de huur aan het einde van de maand betaalde in plaats van bij vooruitbetaling, zoals in het huurcontract was opgenomen. In sommige maanden betaalde de huurder zelfs nóg later en moesten er incasso- en rechtsmaatregelen genomen worden. Het gerechtshof oordeelde dat deze tekortkoming ernstig genoeg was om de huurovereenkomst te ontbinden.
Het gerechtshof stond echter vervolgens nog stil bij de omstandigheid dat er ten tijde van de zitting geen huurachterstand meer bestond. Dat in aanmerking genomen, stelde het gerechtshof dat een veroordeling tot ontbinding en ontruiming van een dusdanig ingrijpend karakter zijn, dat er in dit geval een voorwaarde aan moest worden gesteld. De ontbinding en ontruiming worden wel toegewezen, maar de woningcorporatie mag zich hierop niet beroepen als de huurder een jaar lang iedere maand op tijd de huur betaalt, zo is opgenomen in het vonnis.
Door rekening te houden met het feit dat er geen huurachterstand meer bestond ten tijde van de zitting, slaat het gerechtshof een andere weg in dan doorgaans het geval is. De huurder krijgt met deze ‘voorwaardelijke’ veroordeling toch nog een laatste kans. Deze kans moet volgens het gerechtshof worden benut om aan te tonen dat de huurder bereid én in staat is om aan de betalingsverplichtingen te voldoen.
