19 maart 2025
Non-conformiteit, verborgen gebreken en lekkages
Eerder schreven wij een (artikel) blog over non-conformiteit bij vastgoed. Mede vanwege de stijgende huizenprijzen zijn kopers (terecht) kritisch op hun nieuw aangeschafte woning of bedrijfsruimte. De jurisprudentie inzake verborgen gebreken en non-conformiteit is sterk casuïstisch, en de uitkomst van een zaak is daardoor niet altijd eenvoudig te voorspellen. Nu de neerslag in Nederland in een eeuw tijd met 26% is gestegen, ga ik in deze blog nader in op een veel voorkomend gebrek: lekkages.
Op grond van artikel 7:17 BW is er sprake van non-conformiteit indien een onroerende zaak niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn en waarvan een koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die de koper op basis van de gegeven omstandigheden mocht verwachten.
Dit is als gezegd sterk afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval. Een typisch juristenantwoord, maar het is niet anders. Van belang zijn onder andere de inhoud van de koopovereenkomst en verkoopinformatie, de mededelingen vanuit de verkoper, de (on)zichtbaarheid van gebreken en de eigen onderzoeksplicht.
In algemene zin mag een koper er niet van uitgaan dat een lekkage in een aangeschafte woning direct leidt tot non-conformiteit. Wanneer er tijdens de bezichtigingen sprake was van zichtbare lekkagesporen, zal bovendien al snel een schending van de eigen onderzoeksplicht worden aangenomen.[1] Dit kan echter niet aan de koper worden tegengeworpen indien de verkopende partij zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
Om van een gebrek te kunnen spreken dat aan normaal gebruik in de weg staat, dient in de regel sprake te zijn van een ernstige lekkage. Wanneer een koper onvoldoende snel en adequaat handelt na het ontdekken van een lekkage, zal een rechter minder snel aannemen dat deze lekkage normaal gebruik verhindert. Zo oordeelde de Rechtbank Noord-Holland dat van een ernstige lekkage geen sprake kan zijn geweest, indien de koper een jaar wachtte met het uitvoeren van herstelwerkzaamheden.[2]
Het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in 2020 over het criterium ‘normaal gebruik’ van een woning:
“Van een gebrek dat het gebruik van de bewoning belemmert is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken, bijvoorbeeld een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van het pand direct dan wel binnen afzienbare termijn in gevaar brengt, als het niet wordt hersteld.”[3]
Het is de vraag of dit criterium in het geval van lekkages niet te streng is, aangezien een lekkage in de regel zelden de veiligheid van de bewoning van het pand in gevaar brengt. De soep wordt dan ook niet zo heet gegeten; zo oordeelde het Hof Den Haag in 2021 dat ook een minder zware lekkage tot non-conformiteit kan leiden, temeer wanneer het gaat om een relatief jonge woning.[4]
Bij de meeste transacties vullen verkopers tegenwoordig voorafgaand aan de koop een vragenlijst in. Het is van belang om voor ogen te houden dat een ingevulde vragenlijst niet kwalificeert als een garantie, en kopers dan ook niet ontslaat van een onderzoeksplicht.[5] Hoe summierder de antwoordopties bij een questionnaire zijn, des te minder waarde zal worden toegekend aan de antwoorden van de verkoper.
Daar staat tegenover dat de uitlatingen op een vragenlijst wel degelijk waarde hebben. Wanneer een verkoper expliciet aangeeft dat er recentelijk geen lekkages hebben plaatsgevonden terwijl dit aantoonbaar onjuist is, kan de koper niet verweten worden dat hij onvoldoende nader onderzoek heeft verricht.
Niet iedere lekkage verhindert normaal gebruik, en niet iedere mededeling leidt tot een verplichting tot schadevergoeding. Per geval zal moeten worden beoordeeld in hoeverre de lekkage kwalificeert als een (ernstig) gebrek, en voor wiens rekening en risico dit gebrek op basis van de gegeven omstandigheden en afspraken dient te komen.
Neem gerust contact op met mij of een van de andere specialisten van GMW advocaten indien u wordt aangesproken vanwege non-conformiteit, of juist rechtsmaatregelen wenst te nemen.
[1] Rb. Utrecht 23 februari 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BP7677, r.o. 4.5 t/m 4.7.
[2] Rb. Noord-Holland 6 oktober 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:8906, r.o. 5.6.
[3] Hof Arnhem-Leeuwarden 12 mei 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3682, r.o. 5.8 en 5.9.
[4] Hof Den Haag 21 december 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2461, r.o. 7.4.
[5] Hof Arnhem-Leeuwarden 6 september 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BR6807, r.o. 12.
