24 januari 2016
In huurcontracten worden vaak boetebedingen gehanteerd die gericht zijn op het voorkomen van ongewenste praktijken, zoals bijvoorbeeld onderhuur of hennepteelt.
Maar boetebedingen moeten wel aan bepaalde regels voldoen om ze te mogen toepassen. Zo niet, kan de nietigheid of de vernietigbaarheid van het beding door de huurder worden ingeroepen.
In deze uitspraak zette de rechtbank Amsterdam in één vonnis verschillende boetebedingen mooi op een rij. Dat geeft direct reden om het vonnis hier te bespreken. Wat was het geval? Een huurder had zijn sociale huurwoning onderverhuurd aan een derde. Deze derde had in de woning een hennepkwekerij gehouden. De verhuurder (een woningcorporatie) had in het huurcontract boetebedingen opgenomen die zagen op deze situaties. De huurder verzette zich tegen de toepassing van de boetebedingen.
Eén van de boetebedingen zag op een boete bij gebruik van de woning in strijd met de bestemming. Daarin was een boete bepaald van 10% van de huurprijs voor iedere dag dat de verplichting tot gebruik volgens bestemming niet werd nagekomen. Op basis van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen mag een boetebeding niet leiden tot onevenredig hoge schadevergoedingen. Voorkomen moet worden dat de boete oploopt tot een bedrag dat niet meer in redelijke verhouding staat tot de geleden schade. Een limiet in het beding kan dit voorkomen. Het boetebeding hield geen limiet in en kon daarom leiden tot een onevenredig hoge boete. Hiermee achtte de rechtbank het beding onredelijk bezwarend en nietig.
Een ander boetebeding uit de huurovereenkomst zag op een boete bij hennepteelt. De boete hiervoor betrof tien keer de huurprijs. Het beding gaf een limiet aan, waardoor het niet als onredelijk bezwarend werd aangemerkt. De rechtbank oordeelde daarnaast dat de boete mag worden opgelegd aan de huurder, ook als deze de hennepkwekerij niet zelf heeft gehouden. De huurder kan immers verantwoordelijk worden gehouden voor gedragingen van derden die met zijn toestemming in de woning verblijven. Dat de huurder de schade die is ontstaan door de hennepkwekerij reeds had hersteld, was geen reden om de boete te matigen. Het herstel is namelijk een wettelijke verplichting van de huurder die los staat van de boete.
Tot slot bevatte de huurovereenkomst een beding dat als de huurder winst heeft behaald uit de onderverhuur hij dit moet afdragen aan de verhuurder. Het ging hierbij om het verschil tussen de oorspronkelijke huurprijs en de huur die met de derde is overeengekomen. Hoewel dit beding geen limiet inhoudt, stelde de rechtbank dat het hiermee niet direct een oneerlijk beding betrof. De huurder is namelijk zelf verantwoordelijk voor het feit dat een verhuurder iets te vorderen heeft op dit gebied. De rechtbank nam hierbij in aanmerking dat woningcorporaties grote schade kunnen lopen door onderverhuur, omdat zij extra kosten moeten maken om de nadelen op te heffen die hieraan verbonden zijn. De onderverhuur is een toerekenbare tekortkoming van de huurder en hij is hiervoor aansprakelijk. Omdat de schade die een verhuurder door de onderverhuur leidt niet concreet is vast te stellen, is een schadeberekening op grond van de winst van de huurder volgens de rechtbank redelijk.
Het feit dat er een boetebeding werd gehanteerd voor zowel de hennepkwekerij als de winst uit onderverhuur, betekende volgens de rechtbank niet dat er sprake is van cumulatie; de boetes zien beide op een ander feit en mogen naast elkaar gebruikt worden.
Verhuurders doen er gezien het bovenstaande goed aan om boetebedingen in huurcontracten te voorzien van een limiet. Een limiet hoeft niet gehanteerd te worden in boetebedingen die zien op de winst die verkregen is vanuit onderverhuur. De winst is dan het aanknopingspunt voor de berekening van de door de verhuurder geleden schade.
