Het gevaar van de gebruiksvergoeding in het leegstandscontract

Vastgoedeigenaren die in afwachting zijn van verkoop of renovatie, hebben vaak de wens om, meestal via professionele leegstandsbeheerders, hun pand door inzet van gebruikers bewaakt en bewoond te houden.

Het is daarbij van belang dat de met de gebruiker te sluiten overeenkomst niet kan kwalificeren als huur. Huurders hebben immers huurbescherming en dat belemmert doorgaans het snel ter beschikking krijgen van het pand.

Wanneer is er sprake van huur?

Er is al sprake van huur als partijen het eens zijn over het te verhuren object en de tegenprestatie. Die tegenprestatie betreft in verreweg de meeste gevallen de betaling van een (marktconforme) huurprijs. Als er geen huurprijs of andere tegenprestatie wordt afgesproken, is er geen huurovereenkomst en dus ook geen huurbescherming.

Bij leegstandscontracten wordt ook vaak een vergoeding van de gebruiker gevraagd. Het is van belang dat deze vergoeding niet aangemerkt kan worden als huurprijs en dat het dus echt alleen een gebruiksvergoeding voor onkosten betreft.

Wanneer is een vergoeding een gebruiksvergoeding en geen huurprijs?

Het Hof Arnhem Leeuwarden heeft zich onlangs hierover uitgelaten in ECLI:NL:GHARL:2018:11021. Dit is een belangrijke uitspraak, omdat deze van een hoger rechtscollege komt. Ook is de uitspraak opvallend: de gebruiksovereenkomst betrof een vrijstaande woonboerderij met erf, schuur en tuin, en de vergoeding betrof slechts € 120,- per maand. Dit werd, ondanks het verweer zijdens de leegstandsbeheerder, gezien als een mogelijke huurprijs. De gebruiker zou op die grond in beginsel een beroep kunnen doen op huurbescherming. Het Hof maakte het volgende onderscheid:

Geen gebruiksvergoeding, wel huurprijs

– Een vergoeding die rechtstreeks in verband staat met het ter beschikking stellen van de woonruimte, en die geen symbolisch karakter heeft.

Wel gebruiksvergoeding, geen huurprijs

– Een vergoeding van kosten voor bijvoorbeeld gas, water en licht.

– Een vergoeding van kosten voor bemiddeling of beheer.

– Een symbolische vergoeding.

Wat valt wel of niet onder de kosten voor bemiddeling of beheer?

– Kosten voor bemiddeling (het vinden van een geschikte bewoner voor het object) kunnen op forfaitaire wijze worden berekend, gebaseerd op een gemiddelde van de wervingskosten. Hier kan ook nog een redelijke winstopslag voor de leegstandsbeheerder onder vallen.

In de zaak bij het Hof legde de leegstandsbeheerder een berekening over op basis van klaarblijkelijk uit haar jaarcijfers overgenomen totaalkosten voor haar hoofdkantoor en haar vestiging in het gebied waarin de woonboerderij gelegen was. Het Hof vond dat daarmee onvoldoende inzicht in de berekening van de bemiddelingskosten was gegeven. De leegstandsbeheerder was namelijk een bedrijf dat vastgoedeigenaren om commerciële redenen in grote mate ontzorgt. Het Hof overwoog dat daarom niet uitgesloten was dat in de jaarcijfers ook de kosten van die commerciële ontzorging waren opgenomen, en het dus niet alleen bemiddelingskosten betrof.

– Kosten voor beheer zijn in elk geval niet de exploitatiekosten, of beheerkosten die gemaakt moeten worden ongeacht of er sprake is van leegstand of niet. Het moet gaan om daadwerkelijke onkosten die samenhangen met het feit dat het pand bewoond wordt en niet leegstaat.

In de zaak bij het Hof bracht de leegstandsbeheerder naar voren dat zij kosten had moeten maken voor het plaatsen van een nieuwe cv-ketel en boiler, het elektriciteitsverbruik en het uitvoeren van controles van het pand. Het Hof overwoog dat de nieuwkosten geen specifieke gebruikskosten waren. Elektriciteitsverbruik kon geen onderdeel zijn van de vergoeding, want volgens het contract zorgde de gebruiker zelf voor de nutsvoorzieningen. De kosten voor controles waren volgens het Hof ook geen gebruikskosten. Deze hingen namelijk niet samen met bewoning in plaats van leegstand. Bij leegstand moeten ten slotte ook controles uitgevoerd worden, al is het maar om te voorkomen dat het pand gekraakt wordt of door het weer wordt aangetast.

Concluderend

De scheidslijn tussen de gebruiksvergoeding en een huurprijs is dun en niet altijd vanzelfsprekend. Rechters kijken kritisch naar de grondslagen van de vergoeding zodra de gebruiker een beroep doet op huurbescherming. Leegstandsbeheerders dienen er daarom altijd voor te zorgen dat de vergoeding goed verantwoord is.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan gerust contact met mij op.