7 maart 2010

Het medehuurderschap

Door Zoë Ris

De wettelijke medehuurder heeft een bijzondere positie.

Onder bepaalde voorwaarden kan hij huurder worden als de huurovereenkomst met de huurder eindigt of als de huurder overlijdt. Verder is hij hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien vanaf de ingangsdatum van het medehuurderschap. Als de medehuurder niet meer zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, vervalt zijn medehuurderschap. Wie niet met de huurder is getrouwd of geregistreerd partner is, maar wél een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert, wordt niet vanzelf medehuurder. Hij kan samen met de huurder de verhuurder vragen om hem het medehuurderschap te verlenen. Heeft de verhuurder niet binnen drie maanden positief beslist, dan kunnen huurder en kandidaat medehuurder samen bij de kantonrechter vorderen het medehuurderschap te verlenen. De kantonrechter wijst het verzoek slechts af: a. de kandidaat medehuurder niet minstens twee jaar in de woning zijn hoofdverblijf heeft gehad en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft. Wat betekent dat nu? Allereerst wordt gekeken of de kandidaat medehuurder zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, met andere woorden of hij daar daadwerkelijk woont. Het bewijs voor het hoofdverblijf wordt geleverd op basis van feitelijke omstandigheden. Inschrijving in het bevolkingsregister is niet doorslaggevend. Vervolgens wordt gekeken of er tenminste twee jaar sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Daarvan is bijvoorbeeld sprake in een normale gezinssituatie. Dagelijkse zaken zoals eten, tv kijken en boodschappen doen, worden gezamenlijk gedaan. Aanwijzingen kunnen ook zijn het delen van de kosten van levensonderhoud en huisvesting of de gezamenlijke aanschaf van meubelen of gebruiksvoorwerpen. Van een gemeenschappelijke huishouding kan ook sprake zijn als broer en zuster samen wonen, of als sprake is van een woongroep. Als de verhuurder twijfelt, moet de huurder aantonen dat het wel zo is. De huurder kan bijvoorbeeld bewijs leveren door het overleggen van bonnen en bankafschriften. Tot slot moet de gemeenschappelijke huishouding ook nog duurzaam zijn. Duurzaam betekent op de toekomst gericht met de bedoeling deze lang te laten duren. Als iemand bijvoorbeeld ergens gaat inwonen om een zieke vriend te verzorgen, is geen sprake van duurzaamheid, maar van een tijdelijke situatie. De samenleving is dan van aflopende aard. De gemeenschappelijke huishouding tussen ouders en kinderen wordt eveneens als niet duurzaam beschouwd. Kinderen gaan vroeg of laat op zichzelf wonen. Er zijn wel uitzonderingen. Als een kind een ouder blijvend verzorgt kan sprake zijn van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Als een kind een bepaalde leeftijd heeft bereikt, wordt in de rechtspraak wel eens aangenomen dat de situatie blijvend is. Vanaf welke leeftijd dat is hangt af van de omstandigheden van het geval. Als richtlijn wordt wel eens “boven de dertig jaar” gegeven. Het bereiken van die leeftijd geeft uiteraard niet automatisch recht op het medehuurderschap. b. de tweede afwijzingsgrond betreft misbruik van medehuurderschap; c. van de derde afwijzingsgrond is sprake als de kandidaat-medehuurder niet in staat is de huurovereenkomst na te komen. Als de verhuurder dit stelt, moet hij dat ook bewijzen. De huurder moet wel openheid van zaken geven en dus meewerken door bijvoorbeeld inkomensgegevens over te leggen. Uiteraard staat het de verhuurder vrij een eigen beleid te voeren. Dit kan soepeler beleid zijn, door bijvoorbeeld samenwoners met een samenlevingscontract direct medehuurder te laten zijn. Een strenger beleid, dus strenger dan de wettelijke regels, is niet aan te raden: dit zal door de kantonrechter worden gesanctioneerd. Voor vragen met betrekking tot het medehuurderschap kunt u zich wenden tot één van de leden van de praktijkgroep vastgoed.

Zoë Ris

Zoë Ris

Advocaat

Zoë is advocaat binnen de sectie Vastgoed & Huur.

Gerelateerde blogs

Vorige slide
Volgende slide

30 september 2024

Het nieuwe ROZ-model huurovereenkomst woonruimte

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft onlangs een nieuw model voor de huurovereenkomst van woonruimte gepubliceerd.

Lees meer

Lees meer over

2 september 2024

Update oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst

De Europese Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen) beschermt consumenten tegen oneerlijke bepalingen in overeenkomsten met een ondernemer.

Lees meer

Lees meer over

28 augustus 2024

De rol van woningcorporaties in de opkomst van het middensegment

Het woningtekort in Nederland moet worden tegengegaan. Om dit te bereiken is in de Nationale prestatieafspraken afgesproken dat woningcorporaties 50.000 middenhuurwoningen moeten bouwen tot en met 2030.

Lees meer

Lees meer over

7 augustus 2024

Woningruil en het vereiste van een zwaarwichtig belang

Vanwege de huidige krapte op de woningmarkt wordt er door huurders met toenemende mate een verzoek tot woningruil gedaan.

Lees meer

Lees meer over

16 mei 2024

Ontruiming bedrijfsruimte vanwege huurachterstanden

Op grond van artikel 7:212 BW en de huurovereenkomst is een huurder verplicht de huurpenningen volledig en op tijd te betalen. Het niet (tijdig) voldoen van de huurpenningen kwalificeert als een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen.

Lees meer

Lees meer over
Alle artikelen