31 juli 2024
Wanneer een woning wordt (ver)kocht, dan kan dit mondeling of schriftelijk gebeuren. Als partijen het eens zijn over de zgn. ‘essentialia’ van de koop, zoals de prijs en het object, dan zijn zij in principe aan de koop gebonden. Voor een particuliere koper geldt evenwel een schriftelijkheidsvereiste, dat bepaalt dat de koper pas gebonden is aan de koop als deze schriftelijk is vastgelegd.
In dit artikel ga ik nader in op het schriftelijkheidsvereiste en welke partijen daar (g)een beroep op kunnen doen. Ik sluit af met een interessante recente uitspraak van de rechtbank Den Haag.
Alvorens in te gaan op het schriftelijkheidsvereiste is het goed om op te merken dat het uitgangspunt is dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW). Wanneer een partij een aanbod doet en de andere partij dit aanvaardt, dan ontstaat er (wils)overeenstemming. Een (mondelinge) overeenkomst is dus ook bindend als deze niet schriftelijk wordt vastgelegd.
Het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW maakt op dit uitgangspunt een uitzondering. Het bepaalt dat wanneer een particuliere koper (iemand die niet handelt vanuit zijn beroep of bedrijf; een consument) zijn woning verkoopt, hij/ zij pas gebonden is aan deze koop als deze ook schriftelijk is vastgelegd. De gedachte hierachter is dat de particuliere koper wordt beschermd tegen ondoordachte aankopen.
In 2011 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een particuliere verkoper (die dus (ook) niet handelt vanuit zijn bedrijf of beroep), tevens een beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste wanneer hij zijn woning verkoopt aan een particuliere koper.[1] Bereiken de twee particuliere partijen mondeling overeenstemming over de essentialia van de koop, maar weigert de verkoper om de schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen, dan kan de particuliere koper hem niet (in rechte) dwingen de koop na te komen.
De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak expliciet overwogen dat de bescherming van het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW enkel is bedoeld ter bescherming van de consument (particulieren). Een professionele koper of verkoper, die handelt vanuit zijn beroep of bedrijf, kan hier geen beroep op doen. Zij zijn gewoon aan een mondelinge koopovereenkomst gebonden.
Het Hof Amsterdam heeft voorts in 2020 geoordeeld dat uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:2 BW volgt dat de wetgever niet heeft bedoeld om de particuliere verkoper te beschermen als hij zijn woning verkoopt aan een professionele partij.[2] Een particuliere verkoper wordt namelijk geacht voldoende tijd en gelegenheid te hebben om zich te laten voorlichten over de voorgenomen verkoop, zodat hij geen aanvullende bescherming behoeft. Een particuliere verkoper kan dus ook aan een mondelinge koop worden gehouden, wanneer hij handelt met een professional.
In een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag dit arrest van het hof genuanceerd. De rechtbank oordeelde namelijk dat een particuliere verkoper pas aan een mondelinge koopovereenkomst gebonden is, als het voor hem of haar duidelijk is dat hij met een professionele koper te maken heeft of de koop schriftelijk is vastgelegd.
Waar ging de zaak om? De zaak betrof een broer en zus die samen een woning hadden geërfd. De broer had mede namens de zus met twee (professionele) partijen (twee VOF’s) onderhandeld over een eventuele verkoop. Met de ene VOF werd geen definitieve overeenstemming bereikt, met de andere VOF wel. Er waren afspraken gemaakt met de tweede VOF die in een schriftelijke koopovereenkomst waren vastgelegd, en de woning zou enkele weken later worden geleverd.
De maten vennoten van de eerste VOF waren het hier niet mee eens. Zij meenden dat de broer eerst met hen een mondelinge koopovereenkomst had gesloten en de verkopers daaraan gebonden waren. Zij legden beslag op de woning en vorderden nakoming van de mondelinge koopovereenkomst. In kort geding vorderde ik namens de verkopers opheffing van dit beslag. De voorzieningenrechter oordeelde in het voordeel van de verkopers, en overwoog:
‘’(…) [De verkoper heeft] immers terecht naar voren gebracht, dat voor [de verkoper] niet voldoende duidelijk was dat hij van doen had met een zakelijke koper. Slechts ingeval dat voor [de verkoper] glashelder was, kan een mondelinge overeenstemming hem als particuliere verkoper worden tegengeworpen. (…) Niet is gesteld of gebleken dat [de maten] tijdens de bezichtiging of erna, op het kantoor, expliciet aan [de verkoper] hebben gemeld. Ook niet is gebleken dat [de verkoper] onder de gegeven omstandigheden zonder meer had moeten begrijpen dat [de maten] namens een VOF optraden. (…) Het had op de weg van [de maten], als professionele vastgoedhandelaren, gelegen om aan [de verkoper] vooraf expliciet kenbaar te maken dat zij als professionele kopers optraden en dat als [de verkoper] het bod zou aanvaarden, hij daaraan direct gebonden zou zijn.’’
Een (koop)overeenkomst kan mondeling of schriftelijk tot stand komen. Het schriftelijkheidsvereiste bepaalt in afwijking hiervan dat een particuliere koper slechts gebonden is aan een koop, als deze schriftelijk is vastgelegd. Voor een particuliere verkoper geldt vereiste enkel wanneer hij handelt met een particuliere koper. Uit voorgaande uitspraak van de rechtbank Den Haag blijkt echter dat een particuliere verkoper die met een professionele koper handelt pas aan de koop gebonden is als voor hem duidelijk was dat hij handelde met een professional, of als de koop schriftelijk is vastgelegd.
Bent u of heeft u te maken met een particuliere verkoper en wilt u meer weten over het schriftelijkheidsvereiste? Neem dan contact met ons op.
[1] HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412.
[2] Hof Amsterdam 20 oktober 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2757.
