14 juli 2025
De WOZ-waarde van een woning is de geschatte marktwaarde van een woning. Dat is de prijs die zou worden betaald door de meest biedende verkoper, als de woning op optimale wijze wordt verkocht. Deze prijs wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en aan een woning toegekend op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt.
Het is mogelijk dat de gemeente deze waarde te hoog vaststelt en de eigenaar het hier niet mee eens is. De rechtbank kan de hoogte dan beoordelen. Er wordt gekeken of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van de eigenaar en of de gemeente wel genoeg rekening heeft gehouden met verschillen tussen het vergelijkingsobject en de woning.
In een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2025:1549) was de eigenaar van de woning van mening dat de gemeente een te hoge WOZ-waarde had toegekend aan haar woning. Zij voerde daarbij aan dat de gemeente vergelijkingsobjecten had gebruikt die niet vergelijkbaar waren met haar woning. De gemeente had namelijk vergelijkingsobjecten gebruikt die leeg stonden en zonder huurder waren verkocht. De woning van de eigenaar was wel verhuurd. Daarnaast was er sprake van een conflict tussen de eigenaar en de huurster over de huurprijs. De woning was in eerste instantie verhuurd voor een vriendenprijsje aan de huurster. De eigenaar wilde uiteindelijk huurverhoging vragen, maar de huurster weigerde. Uiteindelijk heeft de rechtbank in een andere procedure bepaald dat er geen huurverhoging mocht worden gevraagd.
De rechtbank heeft in eerste aanleg geoordeeld dat de Wet WOZ geen rekening houdt met het feit dat de woning aan een derde wordt verhuurd. De WOZ-waarde wordt namelijk bepaald met inachtneming van twee waarderingsficties: de overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie. De waarde moet worden bepaald op het moment dat de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde van de woning moet worden vastgesteld alsof de woning niet wordt verhuurd.
De eigenaar heeft vervolgens aangevoerd dat de waarderingsficties in strijd zouden zijn met het evenredigheidsbeginsel. Toepassing van deze ficties dient volgens haar achterwege te blijven. De rechtbank oordeelde echter anders. De oorzaak van het probleem van de eigenaar ligt in de huurafspraken die zij persoonlijk met de huurster heeft gemaakt. De eigenaar heeft zelf als vriendendienst een niet-marktconforme huurprijs afgesproken, waardoor zij negatieve effecten ervaart. Dit zijn geen omstandigheden waar de gemeente rekening mee moet houden bij bepaling van de WOZ-waarde.
In het hoger beroep bevestigde het hof de uitspraak van de rechtbank en het gebruikte toetsingskader. De waarderingsficties mogen niet buiten toepassing worden gelaten wegens mogelijke strijd met het evenredigheidsbeginsel. Het hof benadrukt verder dat de ficties het resultaat zijn van een bewuste keuze van de wetgever om te komen tot een uniforme bepaling van waarde van onroerende zaken en de vaststelling voor de heffing van belastingen. Het probleem ligt dan ook niet bij de toepassing van de waarderingsficties, maar bij de huurafspraken die de eigenaar zelf met de huurster heeft gemaakt. Het hof concludeert dat er geen aanleiding is om de waarde van de woning naar beneden bij te stellen. Het hoger beroep van de eigenaar slaagt niet.
In deze uitspraak onderstreept het hof nogmaals dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld alsof de woning niet wordt verhuurd. Of er sprake is van een mogelijke schending van het evenredigheidsbeginsel doet hier niet aan af. De wetgever heeft bewust gekozen om tot een uniforme bepaling van de waarde van onroerende zaken te komen zodat er sprake is van eenvoud en doelmatigheid.
Heeft u vragen over de WOZ-waarde van uw woning en wenst u advies hierover? Neem dan contact met ons op, onze vastgoedrechtspecialisten staan voor u klaar.
