Kun je in het vastgoed- en huurrecht aanspraak maken op een immateriële schadevergoeding?

Denk hierbij aan zorgen, verdriet en impact op het privéleven. Hoewel de wet die mogelijkheid al lange tijd biedt, zijn rechters relatief terughoudend met toekenning van een dergelijke schadevergoeding.

Ook vanuit de politiek bestaan bezwaren; er wordt gevreesd voor een claimcultuur. Bovendien voorziet men een bepaalde mate van willekeur en onduidelijke bandbreedten bij de vergoeding van immateriële schade. Het is niet voor niets dat naasten in Nederland pas sinds 2019 een vergoeding voor affectieschade kunnen krijgen indien een partner of familielid overlijdt of ernstig gewond raakt. Nu men bij zaken over leven en dood al terughoudend was, bestond er nog minder draagvlak voor een immateriële schadevergoeding vanwege een gebrek in de (huur)woning. De Nederlandse wetgeving biedt die ruimte evenwel al geruime tijd. Een vordering hiertoe wordt met name in het huurrecht steeds vaker toegewezen.

Wettelijk kader

Wanneer er sprake is van een gebrek dat voor risico van de verhuurder komt, kan een huurder naast een vordering tot huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW, ook een vordering tot vergoeding van materiële of immateriële schade instellen op grond van artikel 7:208 BW. Voor immateriële schade is artikel 6:106 BW relevant. Hierin staat dat een benadeelde recht heeft op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding indien hij lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad, of op andere wijze in zijn persoon is aangetast.

Artikel 6:106 BW biedt eveneens een grondslag voor immateriële schadevergoedingen buiten het huurrecht; denk aan een VvE die onnodig draalt bij de uitvoering van herstelwerkzaamheden, of een teleurgestelde koper van een woning met gebreken.

Wordt een immateriële schadevergoeding snel toegewezen?

De lat voor toewijzing van immateriële schade ligt hoog. De eisende partij moet aantonen dat hij door het gebrek daadwerkelijk in zijn persoon is aangetast. De enkele aanwezigheid van een (ernstig) gebrek is onvoldoende; het causale verband tussen het gebrek en de aantasting in de persoon moet met concrete gegevens worden onderbouwd.

Voorbeelden uit de praktijk

1. In opdracht van een verhuurder werd de oude keuken vervangen. Tijdens deze werkzaamheden is er door fouten van de ingeschakelde aannemer asbest vrijgekomen. De huurder eist van verhuurder een immateriële schadevergoeding van € 4.500,– vanwege zijn vrees om later mogelijk ziek te worden door de blootstelling aan asbest. De rechtbank oordeelt dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor fouten van de aannemer. De aannemer zelf heeft wél onrechtmatig jegens de huurders gehandeld door onzorgvuldig te werk te gaan; er wordt een immateriële schadevergoeding van € 2.250,– toegewezen.[1]
2. In een andere zaak kwam vast te staan dat de verhuurder onvoldoende maatregelen had genomen om langdurige stankoverlast door een gebrekkige riolering te verhelpen. De huurder werd in het gelijk gesteld, en ontving een bedrag van € 4.000,– wegens substantiële derving van woongenot. Een belangrijke kanttekening is dat de huurder in dit geval géén huurprijsvermindering had gevorderd. Dit zal mogelijk hebben meegewogen bij de relatief hoge immateriële schadevergoeding. [2]
3. Ook een talmende VvE kan worden veroordeeld tot vergoeding van de immateriële schade. Het Hof Amsterdam kende een immateriële schadevergoeding toe van € 30,00 per dag over de periode van 1 juli 2018 tot 1 juli 2019. De VvE in kwestie had onvoldoende gedaan om de schade aan de woning te herstellen. De eigenaren moesten daardoor geruime tijd in een woning leven die niet geschikt was voor normaal gebruik (bijvoorbeeld vanwege het ontbreken van een douchevoorziening).[3]
4. Zie tot slot de zaak waarbij de kopers van een nieuw appartement in een verbouwde kantoorvilla zeer ernstige wateroverlast ervoeren. Zij ontbonden de koopovereenkomst en vorderden met succes forse schadevergoedingen voor inrichtingskosten en het vinden van een nieuwe woning (rekening houdend met de gewijzigde marktomstandigheden). De vordering tot vergoeding van € 50.000,– vanwege gederfd woongenot werd evenwel afgewezen. Hoewel duidelijk was dat de vochtproblematiek impact op het dagelijks leven had en stress veroorzaakte, was er volgens de rechtbank geen sprake van aantasting van de persoon.[4]

Conclusie

Ook in het vastgoed- en huurrecht kan met succes aanspraak worden gemaakt op een immateriële schadevergoeding. De lat ligt echter hoog, en de toegewezen bedragen zijn niet wereldschokkend. Desondanks is het zowel voor de eisende als de gedaagde partij van belang om met deze mogelijkheid rekening te houden.

Contact & advies

Heeft u een vraag over dit onderwerp? Neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen u graag verder.

Veelgestelde vragen vastgoed- en huurrecht  & immateriële schadevergoeding

• Kan een huurder een schadevergoeding eisen voor immateriële schade?

  Ja, als er sprake is van een gebrek in de woning dat voor risico van de verhuurder komt, kan een huurder aanspraak maken op een immateriële schadevergoeding. De lat voor toewijzing ligt echter hoog.

• Wat zijn de vereisten voor toekenning van een immateriële schadevergoeding?

  De impact op het leven zal goed gedocumenteerd moeten worden, en waar mogelijk onderbouwd met (medisch) bewijs.

• Wat zijn voorbeelden van immateriële schade?

  Voorbeelden zijn zorgen over gezondheid door asbestblootstelling, langdurige stankoverlast die leidt tot stress of andere emotionele impact.

• Moet er huurprijsvermindering zijn aangevraagd om recht te hebben op immateriële schadevergoeding?

  Nee, het is niet verplicht om huurprijsvermindering aan te vragen, maar het kan wel invloed hebben op de hoogte van de toegewezen schadevergoeding.

[1] Rb. Midden-Nederland, 8 juni 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:2947, r.o. 3.23.
[2] Rb. Amsterdam 6 augustus 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:4076, r.o. 10.
[3] Hof Amsterdam 21 mei 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1388, r.o. 4.10 e.v.
[4] Rb. Noord-Holland 18 juni 2025, ECLI:NL:RBNHO:2025:6641, r.o. 4.33.