21 november 2023
In de meeste huurovereenkomsten voor woonruimte is opgenomen dat het houden van hoofdverblijf in het gehuurde verplicht is.
Maar wat gebeurt er nu als er sprake is van contractuele medehuur, en één huurder heeft niet het hoofdverblijf in het gehuurde? Kan dat vanuit de verhuurder leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst?
Let op: dit gaat niet over de situatie dat de huurders verzoeken dat één van hen wordt ontslagen uit de huurovereenkomst, als bedoeld in artikel 7:267 lid 7 BW. De rechter bepaalt dan wie van de medehuurders het meeste belang heeft bij de huurovereenkomst en wie niet, en de verhuurder moet de uitkomst daarvan accepteren. De Hoge Raad heeft in ECLI:NL:HR:2021:1964 besloten dat dit ook geldt voor contractuele medehuurders.
Bij gebrek aan een wettelijke regeling over het verplicht houden van hoofdverblijf, is de huurovereenkomst leidend. In de huurovereenkomst staat nagenoeg altijd dat het houden van hoofdverblijf verplicht is, maar schending van die verplichting door één contractuele medehuurder leidt niet snel tot de beëindiging van de huurovereenkomst.
In het (meest gebruikte) model van de Raad voor Onroerende Zaken (roz) is in artikel 22.3 van de algemene bepalingen opgenomen: “Iemand die samen met een of meer anderen de huurovereenkomst met verhuurder is aangegaan en heeft ondertekend, zonder dat er sprake is van wettelijk medehuurderschap, verliest zijn huurderschap niet door het gehuurde definitief te verlaten. Ook dan blijft hij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een contractuele medehuurder (samenhuurder) kan slechts samen met de andere huurder(s) de huurovereenkomst door opzegging beëindigen.”
In ECLI:NL:RBROT:2022:2736 vorderde de verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming, omdat één van de contractuele medehuurders definitief naar het buitenland was vertrokken. De kantonrechter wees de vordering af. Hij las in artikel 22.3 de bedoeling van partijen dat beide huurders weliswaar hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de verplichtingen vuit de huurovereenkomst, maar juist niet voor het houden van het hoofdverblijf. Anders zou artikel 22.3 een zinledige bepaling zijn. De huurovereenkomst bleef dus in stand.
De uitspraak kan vervelende gevolgen hebben voor verhuurders. Bijvoorbeeld in het geval dat van twee contractuele medehuurders nu net de prettige huurder vertrekt en de problematische huurder achterblijft. Of in het geval dat een woningcorporatie een schaarse gezinswoning toewijst aan twee contractuele medehuurders met kinderen, en één huurder weer vertrekt met de kinderen.
Voor contractuele medehuurders biedt de uitspraak natuurlijk mogelijkheden. Zij hoeven niet bang te zijn dat de hele huurovereenkomst beëindigd wordt als één van de contractuele huurders vertrekt. De vertrekkende huurder dient zich er wel bewust van te zijn dat de verhuurder hem in beginsel nog wel kan blijven aanspreken voor de betaling van de (volledige) huurpenningen.
Een goede omschrijving van de contractuele bepalingen is een must als de verhuurder beide contractuele medehuurders aan de verplichting tot hoofdverblijf wil houden. In een voorkomend geval kan de rechter dan beoordelen of het belang van de verhuurder of dat van de huurder(s) voorrang moet krijgen.
Krijg je als verhuurder of huurder te maken met problemen op het gebied van contractuele medehuur? Neem dan contact met ons op.
