28 maart 2024
Mandeligheid van een gemeenschappelijke muur is niet zelden een punt van discussie tussen buren: is de schutting tussen twee tuinen gemeenschappelijk eigendom? Zo ja, mag de ene buurman dan (mede) op kosten van de andere buurman onderhoud uitvoeren of de schutting zelfs geheel vervangen?
Voor mandelige zaken gelden specifieke regels. In dit artikel ga ik nader in op de totstandkoming van mandeligheid en de rechten en verantwoordelijkheden van de gemeenschappelijke eigenaren.
De wet bepaalt dat een onroerende zaak mandelig is, wanneer deze behoort aan twee of meer perceeleigenaren, en bij notariële akte is vastgelegd dat de zaak een gemeenschappelijk nut dient (artikel 5:60 BW). Men kan denken aan een (scheids)muur tussen twee woningen, een schutting of heg tussen tuinen of een voetpad of brandgang tussen naburige percelen. Mandeligheid kan ontstaan op grond van de wet, of op grond van een rechtshandeling van de betrokken eigenaren.
De wet bepaalt dat een scheidsmuur tussen twee woningen automatisch mandelig is (artikel 5:62 lid 2 BW). Een vrijstaande scheidsmuur, hek of heg (bijvoorbeeld tussen tuinen) is mandelig als de kadastrale erfgrens onder de muur door loopt (artikel 5:62 lid 1 BW). Is dit laatste niet het geval, dan staat de muur op privé grond en behoort het dus tot het (privé) eigendom van een perceeleigenaar.
Let wel, wanneer een vrijstaande muur, hek of heg lange tijd in afwijking van de kadastrale erfgrens op privé grond staat, kan de erfgrens door verjaring verschuiven. Voor meer informatie over verjaring van een erfgrens, wordt verwezen naar dit artikel.
Mandeligheid kan ook ontstaan op grond van een rechtshandeling. Twee of meer eigenaren kunnen bij notariële akte laten vastleggen dat een onroerende zaak gemeenschappelijk is. Men denke aan een voetpad of brandgang aan het einde van aangrenzende percelen. De gemeenschappelijke eigenaren kunnen dan in dezelfde akte afspraken maken over de rechten en verantwoordelijkheden van de gemeenschappelijke eigenaren.
Wat zegt de wet over de rechten en verantwoordelijkheden van gemeenschappelijke eigenaren? Zij bepaalt onder meer dat alle eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud en reparatie van de mandelige zaak, en dat de kosten daarvan voor gemeenschappelijke rekening komen (artikel 5:65 BW).
Een gemeenschappelijke eigenaar mag daarnaast geen wijzigingen aanbrengen aan de mandelige zaak, zonder toestemming van de andere eigena(a)r(en). Een schutting mag dus niet zonder toestemming van de andere eigena(a)r(en) worden verplaatst of vervangen worden. Een gemeenschappelijke eigenaar mag wel tegen de mandelige zaak aanbouwen of er balken of andere werken op aanbrengen. Voorwaarde is wel dat dit gebeurt tot maximaal de helft van de mandelige zaak, en dat hierdoor geen nadeel wordt toegebracht aan de mandelige zaak en de daaraan reeds verbonden werken (artikel 5:67 lid 1 BW).
Het komt vaak voor dat tussen buren een discussie ontstaat over de mandeligheid van een zaak. Bijvoorbeeld in het geval een buurman een schutting – op eigen kosten – heeft geplaatst, op de erfgrens. Wordt de andere buurman dan mede-eigenaar? Of wanneer de schutting op gezamenlijke kosten wordt geplaatst, maar op het perceel van één van hen. Wie is dan eigenaar?
Mandeligheid kan een complex juridisch vraagstuk zijn. Het is van belang dat u weet wat uw rechten en verantwoordelijkheden zijn. Wilt u meer weten over mandeligheid of heeft u een geschil met uw buurman over de juridische gevolgen daarvan? Neem dan contact met mij op.
