Een nieuw modelreglement bij splitsing van appartementsrechten

Dit ‘Modelreglement 2017’ kan bij de oprichting van een Vereniging van Eigenaars (VvE) of wijziging van de huidige splitsingsakte van toepassing verklaard worden. In deze blog zal ik een korte uitleg geven over de functie van een dergelijk splitsingsreglement. Ook bespreek ik de belangrijkste veranderingen.

Waarom een splitsingsreglement?

Een gebouw met verschillende woonlagen of afzonderlijke koopwoningen heeft vaak verschillende eigenaren. Deze eigenaren zijn gezamenlijk eigenaar van het gebouw. In de zogeheten akte van splitsing wordt het gebouw ‘juridisch verdeeld’ in appartementsrechten. Naast de omschrijving van de ruimten, ligging en kadastrale gegevens dient een akte van splitsing op grond van 5:111 sub d BW ook een splitsingsreglement te bevatten. Dit splitsingsreglement voorziet in regels omtrent financiële zaken, verzekeringskwesties en de oprichting van de VvE. Het behoeft geen uitleg dat dergelijke splitsingsreglementen beogen het beheer van een gebouw te vergemakkelijken. De KNB voorziet in uitgewerkte splitsingsreglementen, die VvE’s van toepassing kunnen verklaren in de akte van splitsing. De meest recente versie is het modelreglement 2017.

Naast het splitsingsreglement kunnen eigenaren ook een huishoudelijk reglement opstellen (indien dit in lijn is met de splitsingsakte). Hier kunnen minder zware onderwerpen als bijvoorbeeld geluidshinder, uitstraling gemeenschappelijke ruimten of door de VvE toegestane zonwering in geregeld worden. Overigens vormt een modelreglement in combinatie met een huishoudelijk reglement geen ‘eigen wetboek’. Zo leek een jong gezin dat tussen voornamelijk ouderen woonde regelmatig geluidsoverlast te veroorzaken. Voordat de VvE echter een boete conform het modelreglement kon opleggen, diende het wel te bewijzen dat deze overlast geconstateerd was door het plaatselijk gezag, dat wil zeggen door een rapport of bevestigde waarneming door de politie.

Het Modelreglement 2017

Allereerst is het van belang te benoemen dat het nieuwe modelreglement niet de reglementen vervangt die reeds in akten van splitsing zijn opgenomen. De oude modelreglementen blijven van toepassing. Het ligt voor de hand dat het Modelreglement 2017 voor nieuwe VvE’s gebruikt zal worden. Het Modelreglement 2017 geeft invulling aan de wensen van de wetgever, zoals deze zijn vastgelegd in de Wet Verbetering functioneren VvE’s.

Het reservefonds

Nieuw is de plicht tot het aanleggen van een reservefonds. Hoewel Modelreglement 2006 reeds voorzag in de verplichte aanwezigheid van een reservefonds voor groot onderhoud, schrijft het nieuwe Modelreglement ook de hoogte van de spaarpot voor. De reservering dient ingevolge artikel 14.2 Modelreglement 2017 in ieder geval een bedrag conform het Meerjarenonderhoudsplan of tenminste een half procent van de herbouwwaarde van het gebouw te omvatten, indien het gebouw bestemd is voor bewoning.

Gemeenschappelijke woonruimten

Eveneens nieuw is de wijziging inzake het in gebruik geven van gemeenschappelijke woonruimten. Voorheen bepaalde artikel 20 Modelreglement 2006 dat iedere eigenaar en gebruiker de gemeenschappelijke ruimten mag gebruiken. Het verhuren van gemeenschappelijke ruimten leek ook niet in de doelstelling van een VvE (beheer en onderhoud gebouw) te passen. Wanneer de VvE voornemens was bijvoorbeeld een berging of overloop te verhuren diende hiertoe eerst de akte van splitsing gewijzigd te worden, met alle kosten van dien. Het nieuwe artikel 21.3 Modelreglement 2017 geeft VvE’s standaard de mogelijkheid een gemeenschappelijke ruimte aan eigenaren of derden in gebruik te geven, mits de voorgeschreven gekwalificeerde meerderheid hiertoe beslist.

Elektronisch stemmen

Ook is artikel 47 Modelreglement 2006 aangepast en aangevuld: in het nieuwe artikel 53 lid 2 Modelreglement 2017 is de mogelijkheid tot elektronisch stemmen geïntroduceerd. Een praktische oplossing voor eventuele afwezigheid bij vergaderingen

Airbnb

Het vorige Modelreglement voorzag wel in regels voor verhuur, maar naar de letter van de wet zou verhuur via Airbnb hier echter niet onder vallen. Inmiddels ontstaat er veel kritiek op de gevolgen van verhuur via Airbnb. Nu er bij veel bewoners een al dan niet terechte vrees voor tijdelijke kostgangers bestaat, perkt het Modelreglement 2017 de mogelijkheid tot (kortstondige) onderverhuur in. Artikel 27 lid 2 sub b verbiedt eigenaren om zonder toestemming van de VvE een privé-gedeelte te verhuren, indien de verhuurperiode minder dan zes maanden omvat.

Conclusie

Het nieuwe Modelreglement 2017 beoogt de standaardregels voor VvE’s werkbaar en actueel te houden. Om financiële problemen te voorkomen dienen VvE’s een bepaald minimum bedrag als reserve te houden. Het is makkelijker gemaakt bepaalde ruimten als VvE te verhuren. Daarnaast zijn digitaal stemmen en waarborgen tegen Airbnb voorbeelden van het moderne jasje.

Wilt u meer weten over de bepalingen in het Modelreglement of de akte van splitsing, of heeft u vragen over mogelijke strijdige handelingen of nalaten door VvE’s of de afzonderlijke eigenaren? Dan kunt u altijd contact met mij opnemen.