16 mei 2024
Op grond van artikel 7:212 BW en de huurovereenkomst is een huurder verplicht de huurpenningen volledig en op tijd te betalen. Het niet (tijdig) voldoen van de huurpenningen kwalificeert als een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen.
Als vuistregel wordt een huurachterstand van drie maanden gehanteerd, maar in de praktijk is een en ander sterk afhankelijk van alle omstandigheden, zoals eventuele eerdere betalingsproblemen, onderlinge afspraken, en het toekomstperspectief.
Een betaling van de achterstand maakt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan (HR 11 januari 2002, ECLI:NL:PHR:2002:AD4925, r.o. 3.4, Schwarz/Gnjatovic). Desondanks zal een rechter bij een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde de actuele huurachterstand voorafgaand aan de zitting meewegen. Met andere woorden: indien een huurder vlak voor de zitting betaalt, bestaat er altijd het risico dat de vorderingen van verhuurder worden afgewezen.
Een bodemprocedure zal inclusief hoger beroep jaren in beslag nemen; reden voor veel verhuurders om vooruitlopend op de bodemprocedure in kort geding ontruiming van het gehuurde te vorderen. Een behandeling in kort geding kan immers binnen enkele weken plaatsvinden. Hoewel de huurovereenkomst na een ontruiming niet is ontbonden, ziet de huurder in de praktijk vaak af van verdere procedures.
Om succesvol te zijn in kort geding zal een verhuurder moeten aantonen dat het aannemelijk is dat een ontbindingsvordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
Een zeer belangrijk vereiste daarbij is het zogeheten spoedeisend belang. Een verhuurder lijdt schade zolang hij het gehuurde niet aan een wél correct betalende huurder kan verhuren. Een forse huurachterstand leidt volgens vaste jurisprudentie tot een spoedeisend belang aan de zijde van verhuurder (Hof Den Bosch 1 oktober 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3605, r.o. 3.5).
In de praktijk toetst de ene voorzieningenrechter echter strenger aan het vereiste van een spoedeisend belang dan de andere voorzieningenrechter. Zeker wanneer de huurder gedurende de procedure (een deel van) de huurachterstand inloopt, is het spoedeisend belang niet altijd gegeven. Bovendien kan een voorzieningenrechter oordelen dat er wél sprake is van een spoedeisend belang bij de ontruiming, maar niet bij de vordering tot betaling van de huurachterstand. Hierdoor moet een verhuurder alsnog een bodemprocedure starten om betaling van de huurachterstand af te dwingen.
In een recente zaak van mijn kantoor had de huurder een huurachterstand van 7 maanden doen ontstaan; voldoende voor ontruiming in kort geding. Mijn cliënt had tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij geruime tijd naar een passende oplossing had gezocht, maar dat de huurder en hij er simpelweg niet uit waren gekomen. De voorzieningenrechter wees de gevorderde ontruiming toe, maar oordeelde dat er geen spoedeisend belang ten aanzien van de geldvordering (huurachterstand) bestond, nu cliënt enkele maanden voor de zitting nog bereid was geweest met gesloten beurzen uit elkaar te gaan. Ietwat krom dat zijn bereidwilligheid hem nu werd tegengeworpen, zeker nu de vordering zelf niet werd betwist.
In hoger beroep werd de vordering tot betaling wél toegewezen. Het Hof oordeelde dat de verhuurder vanwege de financiële problemen die de huurder naar eigen zeggen had, er belang bij had om zo snel mogelijk over een executoriale titel te kunnen beschikken. Daarom werden zowel de vordering tot betaling van de huurachterstand als de voldoening van de contractuele boetes en rente in kort geding toegewezen.
Deze uitspraken illustreren dat het vereiste van spoedeisendheid door voorzieningenrechters verschillend kan worden toegepast. Daardoor is het van groot belang om vooraf goed na te gaan welke procedure in uw geval het meest efficiënt kan zijn. Wij adviseren u graag over de juiste strategie.
Heeft u vragen over ontruiming vanwege huurachterstanden of heeft u een ander probleem met uw huurder? Neem gerust contact met mij op.
