27 november 2010
Het Hof van Leeuwarden het op 29 juni 2010 uitgemaakt dat het volledig opschorten van de betaling van de huurpenningen hoogst zelden gerechtvaardigd is, omdat er dan sprake moet zijn van geen of vrijwel geen huurgenot (LJN BN0797).
De huurder heeft een winkel gehuurd van de verhuurder. In die winkel was sprake van een gebrek die bestond uit een lekkage. De verhuurder heeft in juni 2008 getracht de lekkage te verhelpen. Later bleek dat de lekkage niet goed verholpen was. Daarop heeft de huurder de betaling van de huurpenningen volledig opgeschort. Het hof oordeelt daarover dat de lekkage de huurder niet ontheft van zijn verplichting om de huur te betalen. De algemene bepalingen die deel uitmaken van de huurovereenkomst tussen partijen sluiten opschorting uit. Dat is ook mogelijk, omdat de artikelen in het BW waarin de opschortingsrechten geregeld zijn (artikel 6:52 en 6:262 BW), van regelend recht zijn. De verhuurder beroept zich er in de procedure op dat de huurder heeft nagelaten om de verhuurder er schriftelijk van op de hoogte te stellen dat er niet deugdelijk hersteld was. Het Hof geeft de verhuurder hierin gelijk, maar stelt tegelijkertijd vast dat de verhuurder via een krantenartikel waaruit blijkt van nieuwe grote wateroverlast er wel van op de hoogte had kunnen zijn dat het gebrek niet was verholpen. Het Hof ziet daarin aanleiding om de huurprijs vast te stellen op 50% van de oorspronkelijk overeengekomen prijs. Daarnaast had verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst aan huurder toegezegd een rot kozijn te vervangen. Aangezien de verhuurder dat tijdens de behandeling van de zaak nog steeds niet had gedaan, verlaagt het Hof de huurprijs met nog eens 10%, tot het moment dat het kozijn vervangen is. Het Hof overweegt voorts dat dat huurder als gevolg van het volledig opschorten van de huurpenningen een contractuele boete verbeurt. Deze boete wordt door het Hof evenwel gematigd tot het niveau van de wettelijke handelsrente. De uitkomst in deze zaak is derhalve dat de huurder alsnog de verlaagde huurprijs dient te betalen alsmede de boete. Het komt in de praktijk regelmatig voor dat huurders die met gebreken geconfronteerd worden de betaling van de huurpenningen volledig opschorten. Dat mag eigenlijk nooit, behalve als er sprake is van geen of vrijwel geen huurgenot. Het deel van de huurpenningen dat wordt ingehouden door een huurder dient in redelijke verhouding te staan tot de omvang en de gevolgen van het gebrek. Als een huurder daar geen rekening mee houdt, kan hij geconfronteerd worden met een contractuele boete. Deze boete wordt door de rechter niet in alle gevallen gematigd.
