30 april 2024
Huurders van woonruimte kunnen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zonder reden opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn die gelijk is aan de betalingstermijn van de huur (tenzij een minimumduur is overeengekomen). Dat geldt niet voor de verhuurder.
Een verhuurder kan de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd alleen opzeggen op grond van de wettelijke opzeggingsgronden uit artikel 7:274 BW. Een veelvoorkomende opzeggingsgrond is ‘dringend eigen gebruik’. Hiervan is sprake als de verhuurder de woning zelf dringend nodig heeft, wil slopen of wil renoveren terwijl dat zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.
De wet stelt drie voorwaarden aan de opzegging wegens dringend eigen gebruik:
Het eerste wettelijke vereiste bepaalt dat het om ‘eigen’ gebruik moet gaan. Gebruik door anderen, zoals gebruik door de kinderen van de verhuurder, valt hier in beginsel niet onder. Enkel in zeer uitzonderlijke gevallen wordt gebruik door derden (zoals een werknemer) als eigen gebruik gekwalificeerd indien de verhuurder hier belang bij heeft. Daarnaast moet de verhuurder aannemelijk maken dat het gebruik dringend is.
Indien wordt aangenomen dat sprake is van dringend eigen gebruik aan de zijde van de verhuurder, vindt vervolgens een belangenafweging plaats. Alle belangen van zowel de huurder als de verhuurder spelen daarbij een rol. Denk bijvoorbeeld aan de gezondheid en leeftijd van de huurder en de gebondenheid aan de woning in verband met familie, werk en voorzieningen. De belangen van de verhuurder zijn doorgaans gelijk aan de dringende reden voor opzegging van de huurovereenkomst. Daarbij zijn er ook omstandigheden die nadelig voor de verhuurder kunnen uitpakken, zoals het feit dat de verhuurder de spoedeisende situatie zelf in de hand heeft gewerkt, de verhuurder in staat is om andere geschikte woonruimte te kopen/huren, of dat de verhuurder ook andere woningen tot zijn heeft.
Indien de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt, dient de verhuurder aannemelijk te maken dat voor de huurder passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Uit rechtspraak volgt dat de vervangende woonruimte niet per se gelijk hoeft te zijn aan de huidige woning. Ook woningen die qua ligging en/of grootte hetzelfde woongenot bieden, kunnen passend zijn. Maar ook de persoonlijke (financiële) omstandigheden van de huurder en de plaatselijke omstandigheden spelen een rol.
Als het beroep op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ door de verhuurder slaagt, kan de huurder doorgaans aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. De vergoeding is een tegemoetkoming voor de verhuis- en herinrichtingskosten van de huurder.
De verhuurder is schadeplichtig als hij de woning niet in gebruik neemt nadat de huurovereenkomst is beëindigd in verband met dringend eigen gebruik, tenzij dit bijvoorbeeld het gevolg is van overmacht. Beslissend is of de verhuurder een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven over de wil om de woning zelf in gebruik te nemen.
Verder is relevant dat in de wet een wachttijd is opgenomen. Indien de verhuurder het pand in verhuurde staat heeft gekocht, kan de koper/verhuurder gedurende de eerste drie jaar geen gebruikmaken van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik.
Heeft u hulp nodig bij een opzegging van de huurovereenkomst? Neem dan gerust contact met mij, of een van de andere specialisten van GMW advocaten, op om te bespreken wat de mogelijkheden zijn.
