14 oktober 2024
Het komt regelmatig voor dat een huurder van een woning overlast veroorzaakt, zoals geluidsoverlast door harde muziek of luid geschreeuw, of geuroverlast door een vervuilde woning of tuin. Het is dan van groot belang dat een verhuurder adequaat reageert op meldingen van overlast, vooral wanneer het een woningcorporatie betreft die tevens verhuurder is van de getroffen buren.
In dit artikel wordt nader ingegaan op de verantwoordelijkheden van een woningcorporatie in geval van overlast, de aanpak die zij kan hanteren en de maatregelen die zij kan nemen.
Allereerst is het belangrijk te benadrukken dat elke huurder verplicht is zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Dit betekent dat een huurder zich zodanig moet gedragen dat hij of zij geen overlast veroorzaakt jegens buren of omwonenden. Deze verplichting vloeit voort uit de wet en wordt doorgaans ook opgenomen in de huurovereenkomst en/of algemene bepalingen. Voor meer informatie over huurdersoverlast wordt verwezen naar dit artikel.
Wanneer een huurder zich niet houdt aan zijn verplichtingen omdat hij of zij overlast te veroorzaakte, dan kan een woningcorporatie verplicht zijn om actie te ondernemen. Dit geldt met name als de woningcorporatie zowel verhuurder is van de overlast veroorzakende huurder als van de overlast ervarende buren. Als verhuurder dient zij namelijk (al) haar huurders ongestoord woongenot te verschaffen.
Indien dit niet het geval is doordat de buren aanhoudende overlast ervaren, dan kan dit worden beschouwd als een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 BW. De verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen, en dus om de overlast te (doen) beëindigen (artikel 7:208 BW). Schiet zij hierin tekort, dan komt zij haar verplichtingen jegens de buren niet na.
Het is van essentieel belang dat een woningcorporatie proactief optreedt tegen overlast, zowel ter bescherming van omwonenden als voor het behoud van een veilige en leefbare woonomgeving. Woningcorporaties hanteren vaak een overlastbeleid dat bepaalt wanneer en hoe zij optreden tegen overlast. Door een duidelijk beleid te voeren en consequent op te treden, kunnen woningcorporaties effectief omgaan met overlast en de leefbaarheid in hun woongebieden handhaven.
In de meeste gevallen bepaalt het overlastbeleid dat de woningcorporatie eerst in gesprek gaat met de overlast veroorzakende huurder. Deze zal worden gewezen op zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen en gevraagd worden om de overlast te stoppen. Houdt de overlast vervolgens aan, dan zal de woningcorporatie de huurder aanschrijven en sommeren om de overlast te beëindigen. Daarbij kan de huurder worden geïnformeerd over buurtbemiddeling en/of mediation. Het is verstandig om de huurder vanaf het begin duidelijk te maken wat de mogelijke consequenties zijn van aanhoudende overlast en de (rechts)maatregelen die de woningcorporatie kan nemen.
Bij aanhoudende overlast kan de woningcorporatie verschillende maatregelen nemen. Zo kan zij de huurder een gedragsaanwijzing geven door hem of haar een gebod of verbod op te leggen om de overlast te beëindigen. Bijvoorbeeld een verbod om muziek af te spelen na een bepaald tijdstip.
Daarnaast kan de woningcorporatie een juridische procedure starten tegen de overlastveroorzaker, waarin zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vordert vanwege de tekortkoming van de huurder in de nakoming van zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen.
De rechter zal deze vorderingen toewijzen als de ernst, aard en duur van de overlast dusdanig zijn dat de ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is.
Indien de vorderingen van de woningcorporatie door de rechter worden toegewezen, dan kan de huurder in aanmerking komen voor een zogenaamde tweede- of laatstekansovereenkomst. Hiermee geeft de woningcorporatie de huurder een laatste kans om zijn gedrag te verbeteren en zo ontruiming te voorkomen. Mocht de huurder toch weer overlast veroorzaken, dan kan zij alsnog tot ontruiming overgegaan. Een laatstekansovereenkomst is geen recht van de (voormalige) huurder, maar een geste van de woningcorporatie.
Het is belangrijk dat een woningcorporatie een gedegen aanpak hanteert en een dossier opbouwt met alle meldingen van overlast, verklaringen van omwonenden, resultaten van eventueel een buurtonderzoek of buurtbemiddeling, en schriftelijke waarschuwingen/sommaties aan de huurder. Dit dossier is cruciaal wanneer wordt overgegaan tot ontbinding en ontruiming. De woningcorporatie zal aan de rechter moeten aantonen dat zij alles heeft gedaan om de overlast te beperken, maar dat dit niet heeft geleid tot verbetering waardoor ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
Dit artikel is met zorg samengesteld om woningcorporaties te informeren over hun rechten en verantwoordelijkheden bij het omgaan met overlast door huurders. Heeft u als woningcorporatie meer advies of ondersteuning nodig bij een soortgelijk vraagstuk? Neem dan gerust contact met ons op.
