5 april 2019
Niet alleen door het nieuw bouwen van dit vastgoed, maar ook door constructies als sale-and lease back en pooling (het gezamenlijk aanbieden van vastgoedportefeuilles door meerdere zorginstellingen) wordt er geïnvesteerd.
(kop in januari 2019 van SKIPR, site voor zorgnieuws)
Beleggen in zorgvastgoed is steeds populairder. Er is in 2018 een recordbedrag van bijna 1 miljard euro geïnvesteerd in het Nederlandse zorgvastgoed.
Gezien de toenemende vergrijzing is het de verwachting dat ook in de komende jaren steeds meer geïnvesteerd zal worden in het zorgvastgoed. Het aankopen van zorgvastgoed wordt onder meer als aantrekkelijk beschouwd, omdat met een zorginstelling langdurige huurovereenkomsten kunnen worden gesloten en een vaste bron van huurinkomsten is gegarandeerd.
Voor de vastgoedbelegger is het essentieel dat de hurende zorginstelling een stabiele en solvabele huurder is. Juist omdat de huurovereenkomsten vaak voor lange perioden worden aangegaan en de belegger liever niet wenst te worden geconfronteerd met een wanbetalende of zelfs gefailleerde huurder. Een belegger dient er dus rekening mee te houden, dat de regelgeving in de zorg continu in beweging is en dit invloed kan hebben op de liquiditeitspositie van de zorginstellingen als huurders van het zorgvastgoed.
Een ingrijpende wijziging die in de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden is de Scheiding van Wonen en Zorg (SWZ). Voor cliënten met een lage zorgindicatie werd de wooncomponent vanuit AWBZ (nadien Wlz) niet meer vergoed. De zorg is zogezegd, geëxtramuraliseerd. Dit heeft ertoe geleid dat deze cliënten zelf de huisvestingskosten moeten dragen. Het verblijf in het verzorgingstehuis was niet meer vanzelfsprekend. Er dienen huurovereenkomsten voor zelfstandige of onzelfstandige woonruimten aan de cliënten te worden aangeboden, maar hierop zijn de regels van huur van woonruimte van toepassing. (artikel 7:232 e.v. BW). Zorginstellingen worden daardoor geconfronteerd met cliënten met vergaande huur(-prijs)bescherming, maar ook met rechten als mede- en onderhuur en woningruil. Ook leidde dit ertoe dat de huurders niet vanzelfsprekend meer gebruik behoefde te maken van de zorg die door de zorginstelling werd geboden. Zij werden hierdoor vrij om de zorg bij de concurrent in te kopen door middel van thuiszorg. Deze wijzigingen hebben bij menig verzorgingstehuis geleid tot exploitatietekorten en soms een insolvabele toestand.
In de praktijk wordt er vaak gebruik gemaakt van koppelbedingen tussen de separate zorg- en huurovereenkomsten. De cliënt-huurder is in dat geval verplicht om de benodigde zorg af te nemen bij de partij die genoemd wordt in het contract (meestal de zorginstelling). Als de huurder de voorwaarden van de overeenkomst niet (meer) nakomt, kan hij op basis van het koppelbeding geen aanspraak maken op huurbescherming zodat de verhuurder hem kan dwingen de woning te verlaten. Dit is opvallend, omdat beëindiging van de zorgovereenkomst niet een wettelijke opzeggingsgrond is voor beëindiging van huur van woonruimte door de verhuurder. Een koppelbeding wonen en zorg is desondanks niet verboden, maar een verhuurder moet wel goede argumenten hebben om dit te hanteren. Argumenten die uit rechtspraak op dit punt volgen kunnen zijn: nauwverbondenheid tussen de huur en de zorg waarbij de kern van de rechtsverhouding ligt in de zorg(begeleiding), maar bijvoorbeeld ook specifieke diensten ten behoeve van de cliënten waarvan de kosten zijn verdisconteerd in de huur, zoals bijvoorbeeld alarmopvolging. Voor de toetsing van koppelbedingen kan het ook van belang zijn of de cliëntenraad van de zorginstelling of de bewonerscommissie hierin is betrokken.
Voor een belegger in zorgvastgoed is het dus essentieel om goede afspraken te maken met de zorginstellingen die als huurder zullen optreden en in de langdurige huurovereenkomsten met de zorginstellingen, bijvoorbeeld een break-optie of een wijzigingsclausules op te nemen. Ook het vooraf laten uitvoeren van een financiële due diligence bij de zorginstelling kan meer inzicht geven in de kansen en risico’s.
Wilt u investeren in zorgvastgoed of als zorginstelling contracteren met een vastgoedbelegger, dan kan ik u adviseren bij het aan- en/of verkooptraject en bijstaan bij het opstellen van de maatwerk overeenkomsten (huur, samenwerking, exploitatieafspraken etcetera). Neem gerust contact met mij op.
