14 juli 2014
Huurachterstand komt steeds meer voor, zo bleek afgelopen week. Met als uiterste gevolg de ontbinding van de huurovereenkomst. Wat zijn nu de regels?
De huurder dient de huurpenningen op tijd te betalen, dat wil zeggen voor of op de eerste dag van de maand, tenzij partijen in het huurcontract anders zijn overeengekomen. In tijden van crisis komt het vaak voor dat de huurder de huurpenningen niet tijdig of überhaupt niet voldoet. De huurder pleegt dan wanprestatie. Veel verhuurders (en huurders) vragen zich af wanneer een huurachterstand of het te laat betalen van de huurpenningen een grond oplevert om het huurcontract te ontbinden.
In de jurisprudentie wordt een huurachterstand van (ten minste) drie maanden vaak als ernstig genoeg beschouwd om het huurcontract te kunnen ontbinden. Hetzelfde geldt voor huurders die stelselmatig te laat betalen. Om ontbinding van het huurcontract te verkrijgen, zal de verhuurder naar de kantonrechter moeten gaan. De kantonrechter zal dan beoordelen of gelet op alle omstandigheden van het geval de tekortkoming ernstig genoeg is om een ontbinding te rechtvaardigen. De kantonrechter heeft overigens de bevoegdheid de huurder van woonruimte een zgn. “terme de grace” te geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. De huurder krijgt dan ten hoogste een maand om alsnog de achterstallige huurpenningen te betalen.
Het advies aan verhuurders is om in gevallen van structurele betalingsachterstanden de wanbetalingen nauwkeurig bij te houden en de huurder telkens aan te schrijven. Vervolgens kan met het opgebouwde dossier de kantonrechter er van overtuigd worden dat ontbinding gerechtvaardigd is. Overigens zij opgemerkt dat ontbinding uiteraard niet zal plaatsvinden als de verhuurder aantoonbaar zelf in verzuim is, omdat hij bijvoorbeeld zijn onderhoudsverplichtingen niet is nagekomen.
