Verhuur in de zorg: is dat verhuur of zorg?

Het betekent dat de wooncomponent in de zorg voortaan apart van de zorg gefinancierd wordt. Dit geldt voor de meeste zorgzwaartepakketten (ZZP 1, 2 en grotendeels 3 en 4). Voor de zwaarste zorgpakketten geldt het niet. Daar wordt geen onderscheid gemaakt tussen Wonen en Zorg. Een ander woord daarvoor is “intramurale zorg”. Dit artikel gaat alleen over extramurale zorg.

Extramuralisering

De behoefte aan extramuralisering is ontstaan doordat de overheid wil dat mensen met een zorgbehoefte steeds langer thuis blijven wonen. Ze kopen alleen de hulp in die ze nodig hebben, op basis van een voor hen vooraf vastgesteld bedrag: het persoonsgebonden budget (Pgb). Het Pgb kan worden aangewend op basis van de Wet langdurige zorg (Wlz), Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), Zorgverzekeringswet (Zvw) of de Jeugdwet. Doordat niet langer automatisch ook de wooncomponent vergoed wordt, blijft de zorg betaalbaar.

Diversiteit woonvormen in de zorg en de gevolgen daarvan

Ook bij de aparte financiering van de zorg, kan er behoefte zijn aan andere woonvormen dan het wonen in een eigen (gekochte of gehuurde) individuele woning. In de afgelopen jaren is er een grote diversiteit aan woonvormen in de zorg ontstaan, om zo in te spelen op de wensen van de “moderne” zorgbehoeftige. Enkele voorbeelden zijn: de aanleunwoning, gemeenschappelijk wonen voor ouderen, kleinschalig wonen, begeleid wonen, et cetera. Bij al deze woonvormen wordt, al dan niet in één contract, naast de zorgovereenkomst een huurovereenkomst gesloten met de gebruiker. Vaak is het mogelijk voor de gebruiker om voor de financiering van de bewoning huurtoeslag te krijgen.

Het hebben van een huurovereenkomst heeft echter veel meer gevolgen dan het kunnen aanvragen van huurtoeslag. In het geval van een huurovereenkomst zijn er bijvoorbeeld specifieke regels van toepassing voor het herstellen van gebreken, huurprijsregulering, onderhuur en opzeggingsvereisten. De gebruiker kan zich daardoor mogelijk beroepen op huurbescherming. Dit strookt vaak niet met de regels van de zorgovereenkomst. Voorbeeld: in de zorgovereenkomst staat dat bij het staken van de zorgafname de woning weer ter beschikking gesteld moet worden. Het staken van de zorgafname is echter geen geldige opzeggingsgrond in het huurrecht. Prevaleert hier nu de zorgovereenkomst of de huurovereenkomst?

Voorrang aan zorgovereenkomst of aan huurovereenkomst?

Bij een gemengde overeenkomst, dus de zorgovereenkomst en de huurovereenkomst in één contract, geldt het volgende. Op basis van artikel 6:215 BW zijn zowel de bepalingen uit de zorgovereenkomst als de bepalingen uit de huurovereenkomst naast elkaar van toepassing, tenzij dat niet kan vanwege botsing van de bepalingen of wanneer de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet.

Bij twee aparte overeenkomsten wordt door de zorgorganisatie/verhuurder vaak een koppelbeding in beide overeenkomsten opgenomen. Het koppelbeding bepaalt dan dat de huurovereenkomst eindigt als de zorgovereenkomst eindigt. Een koppelbeding houdt in rechte echter niet altijd stand.

In de jurisprudentie is nader uitgewerkt welke overeenkomst bij gemengde overeenkomsten dient te prevaleren, en/of wanneer een rechtsgeldig beroep op het koppelbeding gedaan kan worden. In het algemeen geldt dat bij de aanwezigheid van de volgende omstandigheden de bepalingen van de huurovereenkomst zullen wijken voor de zorgovereenkomst.

• De zorg is het overheersende element in de overeenkomst.
• Het wonen is slechts dienstbaar aan de zorg.
• De woning is alleen ter beschikking gesteld vanwege de zorg.
• Er is een beleid van handhaving.

Bij het opstellen van zorg- en huurovereenkomsten is het van belang dat de verhouding tussen Wonen en Zorg op een juiste en duidelijke wijze geformuleerd wordt. Alleen op die manier houdt de zorgorganisatie/verhuurder controle op haar gebruikersbestand, en kan zij haar zorgvastgoed aanwenden voor de door haar beoogde doelgroep.

Wilt u uw contracten door ons laten opstellen of controleren? Neem u dan gerust contact op met m.veltkamp@gmw.nl / s.dewit@gmw.nl of bel 070-3615048.