28 september 2023

Verlies hypotheekrente bij verdeling van de woning

Door Thijs Sarneel

Wanneer verdeling van de gemeenschappelijke woning aan de orde is (bijvoorbeeld bij echtscheiding of beëindigen van samenwoning), komt het vaak voor dat de ene partij de woning met hypotheek overneemt, en de ander op zoek gaat naar nieuwe woonruimte.

Na een jarenlange constante daling is de hypotheekrente sinds 2022 relatief sterk gestegen. In de regel behoudt de partij die in de woning blijft de oude en doorgaans gunstige(r) hypotheekrente. De vertrekkende partij dient financiering te vinden voor een nieuwe woning, maar wordt op de hypotheekmarkt geconfronteerd met hogere rentestanden. In andere gevallen wordt de woning verkocht, en is onduidelijk wat met de ‘oude’ hypotheekvoorwaarden gebeurt.

Een vraag die ons op dit moment veel wordt gesteld, is welke mogelijkheden en aanspraken partijen in deze situatie hebben.

Verdeling ‘oude rente’ op grond van leningvoorwaarden

Welke regelingen partijen zoal kunnen treffen, is mede afhankelijk van de voorwaarden die de hypotheekhouder aan de lening heeft verbonden. Een met regelmaat voorkomende bepaling luidt dat beide partijen voor een (gelijk of ongelijk) deel van de uitstaande schuld, de ‘oude’ rente kunnen voortzetten. Zij moeten dan wel beiden binnen bepaalde termijn ook daadwerkelijk een nieuwe woning kopen, én het onderling eens zijn over wie welk deel van de oude schuld ‘meeneemt’. Worden zij het hierover eens, kunnen zij dus een regeling treffen die zij passend vinden.

Geen verdeling oude rente

Een bepaling die wij ook vaak zien, heeft de strekking dat bij verkoop van de gezamenlijke woning, de partij die als eerste een nieuwe woning koopt, het recht heeft de lage oude rente te behouden. Ook hier kan een termijn verbonden zijn aan de aankoop van de nieuwe woning. De partij die pas later een nieuwe koopwoning vindt, vist dan achter het net.

Indien de woning niet wordt verkocht, maar aan een van partijen wordt toegedeeld, kan het uitgangspunt zijn dat de hypotheeklening (en oude rente) verbonden blijft aan de woning. Dan is ‘slechts’ de vraag of de vertrekkende partij ontslagen kan worden uit hoofdelijke aansprakelijkheid voor de lening. Hij of zij moet dan een nieuwe woning en financiering vinden, tegen ‘nieuwe’ voorwaarden en rentes. De ander behoudt de lagere rente.

Compensatie voor verlies van voordeel?

In het laatste geval, waarin geen verdeling mogelijk blijkt (omdat de voorwaarden die optie niet bieden, of omdat partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken), komt de vraag op of rechtsgrond bestaat voor compensatie van de vertrekkende partij, voor het verlies van een gunstige rente. Is het verlies van dat voordeel ook daadwerkelijk nadeel? En zo ja, geldt dan niet het uitgangspunt van het aansprakelijkheidsrecht: ieder draagt zijn eigen schade? Met andere woorden, waarom zou de ander opdraaien voor (of in ieder geval delen in) dit nadeel?

Omvang schade

Daar komt bij dat de omvang van de ‘schade’ die compensatie behoeft veelal niet vast zal staan. Als de vertrekkende partij nog een nieuwe woning moet kopen, is de rente van diens nieuwe lening immers nog niet bekend. En misschien koopt hij of zij geen nieuwe woning, kan een lening buiten het bankencircuit (bij familie) worden afgesloten tegen lagere rente, of is voldoende spaargeld voorhanden om zonder financiering een woning te kopen. Levert dat dan grond op voor compensatie van de andere partij, die deze voordelen mogelijk niet heeft?

Dubbel gestraft?

De vaststelling van nadeel en de omvang daarvan aan de kant van de vertrekkende partij, lijken mij dan ook te speculatief van aard. Als gezegd is daarnaast de grondslag voor vergoeding vooralsnog onduidelijk.

Toch kan het resultaat zonder nadere vergoeding onbevredigend zijn. De vertrekkende partij zal in voorkomend geval niet alleen een lening afsluiten tegen hogere rente, maar zal ook worden uitgekocht tegen een marktwaarde, die als gevolg van de hogere rentestanden (vooralsnog) lager uitpakt dan enige tijd geleden – hoewel de marktbewegingen uiteraard niet te voorspellen zijn. De vertrekker lijkt daarmee dubbel te worden gestraft, maar het is zeer de vraag of een oplossing voor deze op zichzelf onevenwichtige uitkomst in de rechtspraak zal worden gegeven.

Meer informatie

Heeft u vragen en wilt u juridisch advies? Neem contact op met een van onze specialisten voor gedegen en passend advies over uw positie.

Thijs Sarneel

Thijs Sarneel

Advocaat

Thijs Sarneel is gespecialiseerd in het familierecht en het erfrecht.

Gerelateerde blogs

6 juni 2024

De voordelen van mediation bij echtscheiding

Echtscheiding kan een van de meest stressvolle gebeurtenissen in iemands leven zijn. Het is een proces dat niet alleen emotioneel belastend is, maar ook complex kan zijn wat betreft de juridische afwikkeling. In deze context kan mediation een waardevol alternatief bieden voor het inschakelen van een advocaat. In dit blog leest u enkele voordelen van mediation bij echtscheiding.

Lees meer

28 mei 2024

5 praktische tips voor mediation bij echtscheiding

Als u het besluit heeft genomen om uit elkaar te gaan kan mediation een waardevolle wijze zijn om conflicten op te lossen en tot overeenstemming te komen in een emotioneel beladen situatie. Om een mediationtraject goed te laten verlopen, geven we u in onderstaand artikel 5 praktische tips voor mediation bij echtscheiding.

Lees meer

2 april 2024

Het overbruggen van een grote haal- en brengafstand bij een omgangsregeling

Als ouders uit elkaar gaan, moeten er afspraken worden gemaakt over de omgangsregeling.

Lees meer