Voortzetting huurovereenkomst na overlijden huurder

De erfgenamen zetten de huurovereenkomst gedurende die periode voort. Nadien komt de huurovereenkomst automatisch ten einde. Het kan ook zo zijn dat de huurovereenkomst door een ander wordt voortgezet. Bijvoorbeeld door een echtgenoot/ geregistreerd partner van de huurder, of de persoon met wie hij/zij samenwoonde. In dit artikel ga ik in op de vraag door wie en onder welke voorwaarden de huurovereenkomst kan worden voortgezet na het overlijden van de huurder.

Wie kan de huurovereenkomst voortzetten?

Erfgenamen / contractuele medehuurders

Indien de huurder de woning alleen huurde, dan wordt de huurovereenkomst gedurende twee maanden voortgezet door de erfgenamen van de huurder (artikel 7:229 BW). Na afloop van deze periode eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. Dit is anders als de huurder de woning samen met iemand anders huurde, en de huurovereenkomst dus op hun beider naam staat. In dat geval is deze (contractuele) medehuurder zelf partij bij de huurovereenkomst en heeft hij zelfstandige huurrechten. Hij zet de huurovereenkomst alleen voort.

Echtgenoten/ partners

In het geval de huurder samenwoonde met zijn echtgenoot of geregistreerd partner, dan wordt deze echtgenoot/ partner op grond van de wet van rechtswege (wettelijk) medehuurder (artikel 7:266 BW). Een wettelijke medehuurder verkrijgt naast de (hoofd)huurder zelfstandige huurrechten en kan op grond daarvan de huurovereenkomst voortzetten als de huurder komt te overlijden (artikel 7:268 lid 1 BW). Voor meer informatie over contractuele en wettelijke medehuurders, wordt verwezen naar dit artikel.

Samenwoners

Het kan ook zijn dat de huurder samenwoonde met een persoon, niet zijde een medehuurder of echtgenoot/partner. Men denke aan een kind of een inwonende vriend(in). Deze ‘samenwoner’ heeft wettelijk gezien geen zelfstandige huurrechten. In de regel mag hij slechts gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder in de woning te blijven wonen. Daarna moet hij de woning verlaten.

Absoluut is deze regel echter niet. De samenwoner kan namelijk de verhuurder verzoeken om ermee in te stemmen dat de samenwoner de huurovereenkomst voortzet. Is de verhuurder daartoe niet bereid, dan kan de samenwoner zich met dit verzoek tot de rechter wensen. Hij dient binnen zes maanden na het overlijden van de huurder een vordering tot voortzetting in te stellen, bij gebreke waarvan dit recht vervalt. De rechter toetst vervolgens of aan een viertal voorwaarden van artikel 7:268 lid 2 en 3 BW is voldaan.

De samenwoner: voorwaarden voor de voortzetting ex artikel 7:268 lid 2 en 3 BW

De rechter wijst een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst door een samenwoner toe, als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. De samenwoner heeft zijn hoofdverblijf in de gehuurde woning;
2. De samenwoner voerde met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding;
3. De samenwoner is financieel in staat om de huurprijs te betalen;
4. Er is een huisvestigingsvergunning afgegeven voor de woning (indien vereist).

Met name de tweede voorwaarde is doorgaans punt van discussie: wanneer wordt de gemeenschappelijke huishouding van een huurder en samenwoner aangemerkt als duurzaam?

Duurzame gemeenschappelijke huishouding?

Het begrip ‘duurzaam’ houdt een verwachting in de toekomst in; partijen hebben de bedoeling gehad om langdurig samen te (blijven) wonen. Uit vaste rechtspraak volgt dat daarbij alle omstandigheden van het geval een rol kunnen spelen. Bij de beoordeling van de vordering tot voortzetting wordt zowel naar objectieve als naar subjectieve factoren gekeken, die zouden duiden op een dergelijke bedoeling.

Een objectieve factor kan zijn dat de samenwoner al lange tijd met de huurder samenwoonde, en er geen blijk is van een intentie om de samenwoning op enig punt te beëindigen. Qua subjectieve factoren kan men denken aan de mate waarin de huurder en samenwoner (financieel) gelijkwaardig waren; droegen zij beiden bij aan de vaste lasten en hadden zij de huishoudelijke taken verdeeld? Daarnaast is relevant of hun relatie wederkerig was; verzorgden zij elkaar over en weer? En of de samenwoner en de huurder hun vrije tijd samen doorbrachten, met dezelfde vrienden. De samenwoner dient met concrete feiten en omstandigheden aan te tonen dat sprake is van dergelijke objectieve en subjectieve factoren.

Een samenwonend kind met ouder: duurzame samenwoning?

Er zijn situaties waarin het lastig is om aan te tonen dat een samenwoner en huurder daadwerkelijk de bedoeling hadden om langdurig (duurzaam) samen te blijven wonen. Bijvoorbeeld de situatie waarin een kind met zijn ouder (huurder) samenwoonde. In 2014 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een dergelijke gemeenschappelijke huishouding in beginsel niet duurzaam is, omdat een kind geacht wordt om op enig punt het ouderlijk nest te verlaten.[1] Slechts onder bijzondere omstandigheden kan de huishouding toch als duurzaam worden aangemerkt.

Wanneer is dan sprake van bijzondere omstandigheden? Bijvoorbeeld als het kind en de ouder al sinds de geboorte van het kind hebben samengewoond en ook lang nadat het kind volwassen is geworden nog samenwonen. Indien het kind daarbij ook (in gelijke mate) bijdroeg in de vaste lasten en de huishoudelijke taken, en regelmatig met zijn ouder at, de afwas deed, de boodschappen deed en met hem/ haar op vakantie ging, dan kan hieruit een bewuste keuze om langdurig samen te blijven wonen worden afgeleid. Een contra-indicatie kan zijn dat het kind bij zijn ouder is blijven wonen omdat zijn ouder zorgbehoevend was. Als gezegd spelen alle omstandigheden een rol, en is het aan het kind om aan te tonen dat hij en zijn ouder er bewust voor hebben gekozen om langdurig samen te blijven wonen.

Conclusie

Een huurovereenkomst van een overleden huurder kan onder omstandigheden door een ander worden voortgezet. Een contractuele medehuurder kan dit op grond van zijn zelfstandige huurrechten. Hetzelfde geldt voor een echtgenoot/ geregistreerd partner, die op grond van de wet medehuurder is geworden. Een samenwoner heeft geen zelfstandige huurrechten. Hij heeft voor de voorzetting de goedkeuring van de verhuurder nodig, of van de rechter. In het laatste geval moet de huurder aan een aantal stringente voorwaarden voldoen.

Heeft u meer vragen over de voortzetting van een huurovereenkomst na het overlijden van een huurder, of bent u op zoek naar een vastgoedrecht advocaat in Den Haag? Neem gerust contact met ons op.

[1] Hoge Raad 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93.