Wanneer is sprake van bedrijfsoverdracht bij indeplaatsstelling?

Met name bij winkelbedrijfsruimte, waarvoor de locatie vaak mede bepalend is voor het succes van het bedrijf, is het nodig dat daarbij ook de huurrechten worden overgedragen. De nieuwe huurder wordt dan in de huurovereenkomst in de plaats van de oorspronkelijk huurder gesteld. Met een beroep op artikel 7:307 BW kan de huurder bij een bedrijfsoverdracht in rechte de indeplaatsstelling vorderen. De verhuurder wordt door de indeplaatsstelling verplicht om met de nieuwe huurder in zee te gaan. Artikel 7:307 BW betreft dus een wettelijk geoorloofde inbreuk op de contractsvrijheid van de verhuurder. In de praktijk is het echter niet altijd duidelijk wanneer er sprake is van een bedrijfsoverdracht.

Overdracht van een lopend concern

Indeplaatsstelling is mogelijk bij overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Dat betekent dat er een lopend  concern moet worden overgedragen en dat de activiteiten dus niet feitelijk gestaakt mogen zijn. In de jurisprudentie zijn hierop enkele uitzonderingen gemaakt, bijvoorbeeld in geval van ziekte van de huurder of bij staking van het bedrijf in de periode dat een opvolger werd gezocht.

Niet slechts gericht op de overdracht van huurrechten

Aanwijzingen voor een daadwerkelijke bedrijfsoverdracht zijn bijvoorbeeld de overgang van goodwill, inventaris, voorraden, personeel e.d. Om te kunnen spreken van overdracht van het bedrijf is de enkele overdracht van huurrechten onvoldoende, zo oordeelde de Hoge Raad in zijn arrest van 16 juni 1995 (NJ 1995/582). De vraag deed zich voor of een huurder die het pand onderverhuurde aan de uitbater van een pizzeria het gehuurde mocht overdragen aan een investeringsmaatschappij. Nu het bedrijf (de pizzeria) niet werd overgedragen, was geen sprake van bedrijfsoverdracht, maar alleen van verkoop van huurrechten. De indeplaatsstelling werd dan ook niet toegestaan.

Overdracht van hetzelfde bedrijf?

Er is sprake van bedrijfsoverdracht indien de nieuwe huurder de bedrijfsruimte gaat gebruiken ter uitoefening van hetzelfde bedrijf als de voorgaande huurder. Identieke voortzetting is hiervoor echter niet vereist. Zo mocht de verkoopformule en de inkooporganisatie door de nieuwe huurder wel worden gewijzigd in het geval dat aan de orde was bij de voorzieningenrechter Leeuwarden (overname Albert Heijn door Deka Markt). Ook als het verschil in de wijze van voortzetting groter is, kan de indeplaatsstelling gevorderd worden. Dit was bijvoorbeeld het geval bij de voorzieningenrechter Rotterdam (WR 2013/61). Het ging om de overname van Miss Etam door River Island, waarbij geldt dat River Island zich richt op een veel jonger publiek en dus een andere uitstraling heeft. De jurisprudentie lijkt in deze echter toch ook grenzen aan te geven, al zijn die grenzen niet altijd even duidelijk: De kantonrechter ’s-Gravenhage (ECLI:NL:RBSGR:2010:BR3464) wees de vordering tot indeplaatsstelling af bij de overname van Lidl door Coop. De exploitatierechten van het bedrijf lagen niet bij Lidl, dus Lidl droeg die niet over. Wel was sprake van overdracht van goodwill, maar de kantonrechter oordeelde dat die goodwill verbonden was met de locatie van het gehuurde en niet zozeer met het over te dragen bedrijf. De overdracht van nog enkele andere elementen, zoals wat bouwkundige voorzieningen, was te gering om van een bedrijfsoverdracht te kunnen spreken, aldus de kantonrechter. Ook volgde een afwijzing van de vordering tot indeplaatsstelling in het vonnis van de kantonrechter Amsterdam (LJN:BI1798), waarbij de nieuwe onderneemster reeds in haar ondernemingsplan aangaf een heel nieuw concept te willen ontwikkelen en dat de bestaande tearoom een restaurant zou worden. De kantonrechter oordeelde dat er geen sprake was van overdracht van hetzelfde bedrijf nu enkel de bestemming horeca gehandhaafd bleef.

Overige vereisten voor indeplaatsstelling

De rechter beslist over de toewijzing van de machtiging met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Er moet echter wel sprake zijn van een bedrijfsoverdracht en het zwaarwichtig belang daartoe voor de huurder. Indien de rechter oordeelt dat de nieuwe huurder onvoldoende waarborgen biedt voor zijn betalingsverplichting of voor een behoorlijke bedrijfsvoering, is hij verplicht tot afwijzing van de vordering.  De rechter kan ook voorwaarden aan de machtiging verbinden, zoals bijvoorbeeld een verhoging van de waarborgsom.

Conclusie

Niet iedere bedrijfsoverdracht verplicht de verhuurder akkoord te gaan met een indeplaatsstelling. Dit kan verstrekkende gevolgen hebben voor zowel huurder als verhuurder. Het is daarom te adviseren om tijdig onderzoek te doen naar de rechtspositie van partijen. Krijgt u te maken met een (vordering tot) indeplaatsstelling? Neem dan gerust contact op met onze sectie Vastgoed  & Overheid. Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Floor Buvelot.