16 februari 2015

Wanneer is sprake van bedrijfsoverdracht bij indeplaatsstelling?

Door GMW advocaten

Een huurder heeft doorgaans een zwaarwichtig belang bij de mogelijkheid om zijn bedrijf over te dragen aan een derde als hij bijvoorbeeld geconfronteerd wordt met ziekte, met pensioen gaat, of vanwege andere economische of financiële redenen.

Met name bij winkelbedrijfsruimte, waarvoor de locatie vaak mede bepalend is voor het succes van het bedrijf, is het nodig dat daarbij ook de huurrechten worden overgedragen. De nieuwe huurder wordt dan in de huurovereenkomst in de plaats van de oorspronkelijk huurder gesteld. Met een beroep op artikel 7:307 BW kan de huurder bij een bedrijfsoverdracht in rechte de indeplaatsstelling vorderen. De verhuurder wordt door de indeplaatsstelling verplicht om met de nieuwe huurder in zee te gaan. Artikel 7:307 BW betreft dus een wettelijk geoorloofde inbreuk op de contractsvrijheid van de verhuurder. In de praktijk is het echter niet altijd duidelijk wanneer er sprake is van een bedrijfsoverdracht.

Overdracht van een lopend concern

Indeplaatsstelling is mogelijk bij overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Dat betekent dat er een lopend  concern moet worden overgedragen en dat de activiteiten dus niet feitelijk gestaakt mogen zijn. In de jurisprudentie zijn hierop enkele uitzonderingen gemaakt, bijvoorbeeld in geval van ziekte van de huurder of bij staking van het bedrijf in de periode dat een opvolger werd gezocht.

Niet slechts gericht op de overdracht van huurrechten

Aanwijzingen voor een daadwerkelijke bedrijfsoverdracht zijn bijvoorbeeld de overgang van goodwill, inventaris, voorraden, personeel e.d. Om te kunnen spreken van overdracht van het bedrijf is de enkele overdracht van huurrechten onvoldoende, zo oordeelde de Hoge Raad in zijn arrest van 16 juni 1995 (NJ 1995/582). De vraag deed zich voor of een huurder die het pand onderverhuurde aan de uitbater van een pizzeria het gehuurde mocht overdragen aan een investeringsmaatschappij. Nu het bedrijf (de pizzeria) niet werd overgedragen, was geen sprake van bedrijfsoverdracht, maar alleen van verkoop van huurrechten. De indeplaatsstelling werd dan ook niet toegestaan.

Overdracht van hetzelfde bedrijf?

Er is sprake van bedrijfsoverdracht indien de nieuwe huurder de bedrijfsruimte gaat gebruiken ter uitoefening van hetzelfde bedrijf als de voorgaande huurder. Identieke voortzetting is hiervoor echter niet vereist. Zo mocht de verkoopformule en de inkooporganisatie door de nieuwe huurder wel worden gewijzigd in het geval dat aan de orde was bij de voorzieningenrechter Leeuwarden (overname Albert Heijn door Deka Markt). Ook als het verschil in de wijze van voortzetting groter is, kan de indeplaatsstelling gevorderd worden. Dit was bijvoorbeeld het geval bij de voorzieningenrechter Rotterdam (WR 2013/61). Het ging om de overname van Miss Etam door River Island, waarbij geldt dat River Island zich richt op een veel jonger publiek en dus een andere uitstraling heeft. De jurisprudentie lijkt in deze echter toch ook grenzen aan te geven, al zijn die grenzen niet altijd even duidelijk: De kantonrechter ’s-Gravenhage (ECLI:NL:RBSGR:2010:BR3464) wees de vordering tot indeplaatsstelling af bij de overname van Lidl door Coop. De exploitatierechten van het bedrijf lagen niet bij Lidl, dus Lidl droeg die niet over. Wel was sprake van overdracht van goodwill, maar de kantonrechter oordeelde dat die goodwill verbonden was met de locatie van het gehuurde en niet zozeer met het over te dragen bedrijf. De overdracht van nog enkele andere elementen, zoals wat bouwkundige voorzieningen, was te gering om van een bedrijfsoverdracht te kunnen spreken, aldus de kantonrechter. Ook volgde een afwijzing van de vordering tot indeplaatsstelling in het vonnis van de kantonrechter Amsterdam (LJN:BI1798), waarbij de nieuwe onderneemster reeds in haar ondernemingsplan aangaf een heel nieuw concept te willen ontwikkelen en dat de bestaande tearoom een restaurant zou worden. De kantonrechter oordeelde dat er geen sprake was van overdracht van hetzelfde bedrijf nu enkel de bestemming horeca gehandhaafd bleef.

Overige vereisten voor indeplaatsstelling

De rechter beslist over de toewijzing van de machtiging met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Er moet echter wel sprake zijn van een bedrijfsoverdracht en het zwaarwichtig belang daartoe voor de huurder. Indien de rechter oordeelt dat de nieuwe huurder onvoldoende waarborgen biedt voor zijn betalingsverplichting of voor een behoorlijke bedrijfsvoering, is hij verplicht tot afwijzing van de vordering.  De rechter kan ook voorwaarden aan de machtiging verbinden, zoals bijvoorbeeld een verhoging van de waarborgsom.

Conclusie

Niet iedere bedrijfsoverdracht verplicht de verhuurder akkoord te gaan met een indeplaatsstelling. Dit kan verstrekkende gevolgen hebben voor zowel huurder als verhuurder. Het is daarom te adviseren om tijdig onderzoek te doen naar de rechtspositie van partijen. Krijgt u te maken met een (vordering tot) indeplaatsstelling? Neem dan gerust contact op met onze sectie Vastgoed  & Overheid. Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Floor Buvelot.

GMW-advocaten

GMW advocaten

Advocaat

Onze advocaten hebben ieder hun eigen specialistische expertise en ervaring. Wat zij met elkaar delen, is hun gedrevenheid en service gerichte aanpak. Met als doel: de beste oplossing voor onze cliënten bereiken.

Gerelateerde blogs

Vorige slide
Volgende slide

5 november 2024

Tijdelijke verhuur van woonruimte

Sinds 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten van kracht. Waar het voorheen mogelijk was om met iedere huurder een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan, is het uitgangspunt per 1 juli 2024 dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt aangegaan, met alle gevolgen van dien. Er bestaat echter nog een aantal uitzonderingen. In dit artikel worden de belangrijkste uitzonderingen aangestipt.

Lees meer

Lees meer over

14 oktober 2024

Overlast door huurders: wat kan een woningcorporatie doen?

Het komt regelmatig voor dat een huurder van een woning overlast veroorzaakt, zoals geluidsoverlast door harde muziek of luid geschreeuw, of geuroverlast door een vervuilde woning of tuin. Het is dan van groot belang dat een verhuurder adequaat reageert op meldingen van overlast, vooral wanneer het een woningcorporatie betreft die tevens verhuurder is van de getroffen buren.

Lees meer

Lees meer over

30 september 2024

Het nieuwe ROZ-model huurovereenkomst woonruimte

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft onlangs een nieuw model voor de huurovereenkomst van woonruimte gepubliceerd.

Lees meer

Lees meer over

2 september 2024

Update oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst

De Europese Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen) beschermt consumenten tegen oneerlijke bepalingen in overeenkomsten met een ondernemer.

Lees meer

Lees meer over

28 augustus 2024

De rol van woningcorporaties in de opkomst van het middensegment

Het woningtekort in Nederland moet worden tegengegaan. Om dit te bereiken is in de Nationale prestatieafspraken afgesproken dat woningcorporaties 50.000 middenhuurwoningen moeten bouwen tot en met 2030.

Lees meer

Lees meer over
Alle artikelen