22 februari 2024
Het is geen onbekend verschijnsel: een lid van de VvE blijkt zijn tuin of dakterras te hebben uitgebreid buiten de grenzen van zijn privé gedeelte, en vraagt achteraf aan de VvE om deze toestand te legaliseren.
Feitelijk betekent dit dat het in bezit genomen deel van de gemeenschap moet worden overgedragen aan het privé-gedeelte van het betreffende VvE-lid. Daarvoor is benodigd dat de splitsingsakte gewijzigd wordt met instemming van álle appartements-eigenaren. Dit laatste is 24 februari 2023 nog eens bekrachtigd door de Hoge Raad in ECLI:NL:HR:2023:286. Als niet iedereen meewerkt, kan een machtiging aan de kantonrechter gevraagd worden.
Onlangs speelde een dergelijke zaak voor de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2023:6999). Daar had een VvE-lid een stuk tuin van de VvE geannexeerd, en bij de rechtbank kwam aan de orde dat de vergadering van de VvE had besloten dat dit stuk voor een symbolisch bedrag van € 1,- zou worden toegevoegd aan het privé-gedeelte van de verkrijger. Dit zou ook verwerkt worden in een wijziging van de splitsingsakte. Eén VvE-lid was het niet eens met deze gang van zaken; hij vond dat de verkrijger een vergoeding moest betalen op basis van de getaxeerde prijs per m2 die verkregen zou worden als de verkrijger zijn appartement zou verkopen.
In deze zaak oordeelde de rechtbank dat het besluit van de VvE nietig was wegens strijd met de splitsingsakte. Daarin stond immers dat het stukje tuin gemeenschappelijk was en niet privé. Voor het wijzigen van de splitsingsakte was geen 100% steun, dus niet genoeg zoals vereist volgens de Hoge Raad. De rechtbank wilde ook geen machtiging verlenen voor de splitsingswijziging. Zij stelde daarbij dat de prijs van € 1,- geen recht deed aan de feitelijke situatie. De rechtbank overwoog dat de prijs overeen zou moeten komen met de waarde die aan de VvE wordt onttrokken. Dus de waarde die de grond vertegenwoordigt voor de gezamenlijke eigenaars. Dat is in elk geval niet een vergoeding op basis van de prijs per m2 die de verkrijger zou ontvangen bij verkoop van zijn appartement, aldus de rechtbank.
De leden van de VvE moeten dus opnieuw met elkaar in overleg over het voor de grond te betalen bedrag. Het is te hopen dat dit leidt tot een oplossing, al dan niet met de hulp van een gezamenlijk benoemde deskundige of mediation.
Heeft u vragen over de toestand binnen uw VvE, of wilt u advies over welke procedures gevolgd moeten worden voor een juiste besluitvorming? Neem dan contact op met de VvE-specialisten van onze vastgoedsectie.
