13 februari 2024

Wat kan een verhuurder doen tegen bestuursdwang?

Door Marie-Christine Veltkamp-van Paassen

Onlangs zijn er zes belangrijke uitspraken gepubliceerd door de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State, waarin duidelijk wordt gemaakt wanneer bestuursdwang tegen een verhuurder mogelijk is.

Grondslag bestuursdwang: schending zorgplicht

Huurders die de woning illegaal gebruiken voor hennepteelt, kamerverhuur of airbnb-verhuur, het komt helaas vaak voor. Het College van B&W legt dan aan de eigenaar / verhuurder de bestuurlijke boete op. Die is immers – vaker dan de huurder- bij de gemeente bekend en biedt verhaal. De grondslag is alsdan het schenden van de zorgplicht door de verhuurder. Maar is dit wel terecht?

Beschikken en aanvaarden

De Afdeling Rechtspraak van de Raad van State heeft in 2023 al bepaald dat schending van de zorgplicht door de verhuurder niet zomaar kan worden aangenomen. Het is daarvoor in elk geval nodig dat de verhuurder over de illegale gedraging vermocht te beschikken en dat er sprake moest zijn van aanvaarding van het gedrag of vergelijkbaar gedrag. Het College van B&W moet dit kunnen bewijzen. Als niet voldaan wordt aan deze voorwaarden, kan het besluit tot bestuursdwang niet in stand blijven.

Het beschikken behoeft niet veel toelichting; het ligt bijna altijd in de macht van de verhuurder om voorwaarden te stellen aan het gebruik, juist om misbruik te voorkomen. Maar wanneer is er sprake van aanvaarding? Daarover heeft de Afdeling op 24 januari 2024 uitspraak gedaan in zes verschillende gevallen.

Nieuwe jurisprudentie: wanneer is sprake van aanvaarden?

Op 24 januari 2024 gaf de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State in zes verschillende uitspraken invulling aan het begrip ‘aanvaarden’:

1.       In ECLI:NL:RVS:2024:266 was er géén sprake van aanvaarding. De huurder had illegaal de gehele woning onderverhuurd aan toeristen. In de huurovereenkomst was onderverhuur verboden, en tevens was opgenomen dat toeristische verhuur alleen mocht binnen de regels van de gemeente. De verhuurder ontving bovendien van de huurder een bewijs van diens inschrijving op het adres, en er waren voor de verhuurder verder geen aanwijzingen dat de woning illegaal verhuurd werd aan toeristen. Nadat de verhuurder bekend was geworden met de illegale verhuur, heeft hij direct actie ondernomen tegen zijn huurders. Hij had niet ook nog eens op internet gezocht of en hoe de woning op toeristische websites werd aangeboden, maar dat betekende in de gegeven omstandigheden nog niet – aldus de Afdeling- dat er sprake was van aanvaarding.

2.       In ECLI:NL:RVS:2024:267 was er géén sprake van aanvaarding. De huurder had – naast eigen gebruik- illegaal de woning verkamerd onderverhuurd, waardoor sprake was van overbewoning. De verhuurder had de woning echter via een professioneel vastgoedbedrijf gekocht in verhuurde staat, en dat bedrijf heeft de hele aankoop en communicatie geregeld. Het vastgoedbedrijf heeft daarbij an sich zorgvuldig gehandeld. Na de eerste constatering van de overtreding heeft de verhuurder niet direct ingegrepen. Dit wordt haar echter niet tegengeworpen door de Afdeling, omdat het vastgoedbedrijf ter zitting heeft erkend een fout te hebben gemaakt en de verhuurder daardoor niet op de hoogte was van de constatering. Het vastgoedbedrijf was ook beboet voor de overtreding en zij heeft die boete voldaan.

3.       In ECLI:NL:RVS:2024:268 was er wél sprake van aanvaarding. De woning was verhuurd aan een gezin, maar werd illegaal gebruikt voor prostitutie. De verhuurder kon niet aantonen dat hij een makelaar had ingehuurd voor de verhuur, en hij legde tegenstrijdige verklaringen af over of hij nu toezicht had gehouden op de woning of niet. Ook kon hij geen huurovereenkomst of bewijs van de (contante) huurbetalingen laten zien, en hij had – ondanks dat hij naar eigen zeggen bij een controle een vreemde man had aangetroffen en niet het gezin- geen onderzoek gedaan naar de registratie op het adres.

4.       In ECLI:NL:RVS:2024:269 was er géén sprake van aanvaarding. De huurder had de woning verhuurd via airbnb. Het College van B&W vond dat er sprake was van aanvaarding door de verhuurder, omdat onderhuur was toegestaan in de huurovereenkomst en geen controle had plaatsgevonden terwijl de huurovereenkomst wel eens per half jaar de mogelijkheid daartoe bood. De gegeven toestemming zag echter niet op het wijzigen van de woonbestemming, zoals huurder nu gedaan had, en er waren nog geen zes maanden na de ingangsdatum van de huur verstreken. Dat de verhuurder niet had gecontroleerd of de huurder op het adres stond ingeschreven, was volgens de Afdeling niet voldoende voor het aannemen dat de verhuurder de overtreding had aanvaard.

5.       In ECLI:NL:RVS:2024:270 was er géén sprake van aanvaarding. De huurder had de woning gebruikt voor hennepteelt. Er waren echter geen concrete omstandigheden die maakten dat de verhuurder het illegale gebruik had moeten vermoeden. De fraudespecialist van Stedin Netbeheer verklaarde dat de aangetroffen planten ongeveer 30 dagen oud waren. Dat strookte met de verklaring van de verhuurder dat hij bij een eerdere controle niets verdachts had gezien.

6.       In ECLI:NL:RVS:2024:271 was er géén sprake van aanvaarding. De huurder had illegaal de woning verkamerd onderverhuurd. De gemeente was weliswaar tot controle overgegaan na een melding, maar de verhuurder was hier destijds niet van op de hoogte. Verder was er ook geen blijk van visueel waarneembare aanwijzingen in de woning voor het moeten vermoeden van de illegale verkamering.

De uitspraken geven een duidelijk inzicht in de denkrichting van de Afdeling, en laten zien dat een zorgvuldig handelend en pro-actief verhuurder in de meeste gevallen niet hoeft te vrezen voor bestuursdwang.

Meer informatie

Krijgt u zelf als eigenaar/verhuurder te maken met bestuursdwang? En wilt u graag advies? Neem dan gerust contact met mij op.

Marie-Christine Veltkamp-van Paasen

Marie-Christine Veltkamp-van Paassen

Advocaat/associate partner

Marie-Christine Veltkamp-van Paassen is een ervaren vastgoedadvocaat met een groot analytisch vermogen en een doortastende aanpak.

Gerelateerde blogs

21 maart 2024

De huurrechtelijke verdeling van onderhouds- en herstelkosten

Voor wiens rekening komen de kosten van onderhoud en herstel van het pand: de huurder of de verhuurder? Het is een vraag die veelvuldig tot discussie leidt en waarover veel geprocedeerd wordt. In deze blog wordt ingezoomd op de wettelijke regeling en de afwijkende regeling van de ROZ-modellen.

Lees meer

14 maart 2024

Contractuele medehuur en de scheidingsregel: een vervolg

In een eerder artikel schreef ik reeds over de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021, waarin werd geoordeeld dat contractuele medehuurders een beroep kunnen doen op de scheidingsregel van artikel 7:267 lid 7 BW.

Lees meer

13 februari 2024

Wat kan een verhuurder doen tegen bestuursdwang?

Onlangs zijn er zes belangrijke uitspraken gepubliceerd door de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State, waarin duidelijk wordt gemaakt wanneer bestuursdwang tegen een verhuurder mogelijk is.

Lees meer