25 augustus 2025
Het is een huurder van woonruimte in beginsel niet toegestaan de woning aan een ander te verhuren. Recentelijk stonden wij een verhuurder bij die werd geconfronteerd met een haar onbekende onderhuurster. Rechtvaardigt dit ontbinding van de huurovereenkomst, en is het mogelijk om in kort geding ontruiming van de woning te bewerkstelligen?
Een huurder handelt in strijd met artikel 7:244 BW en de meeste huurovereenkomsten en toepasselijke Algemene bepalingen, indien hij het gehuurde zonder toestemming van verhuurder aan een ander verhuurt (en niet langer zelf bewoont). In de meeste gevallen kwalificeert een dergelijke gedraging als een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
In dit specifieke geval stond vast dat de sociale huurwoning werd onderverhuurd tegen een vijfvoud (!) van de huurprijs die de hoofdhuurder betaalde. Hoewel zijn naam niet op de onderhuurovereenkomst prijkte, en de huurpenningen moesten worden overgemaakt naar een onbekend bankrekeningnummer, stond niet ter discussie dat de hoofdhuurder de woning al ruim een jaar niet zelf had bewoond. De onderhuurder vertrok overigens vrijwillig, nadat haar duidelijk werd dat er grof geld aan haar was verdiend.
Er bestaat rechtspraak waarbij in een dergelijk geval werd geoordeeld dat er nader onderzoek is vereist naar de exacte rol van de hoofdhuurder; hiertoe is een kort geding niet geschikt, waardoor een vordering door de voorzieningenrechter zal worden afgewezen. Eveneens kan ter discussie worden gesteld of onderhuur direct leidt tot een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning; hier wordt verschillend over geoordeeld.[1]
Het nadeel van een bodemprocedure is het lange tijdsverloop voordat er een onherroepelijke uitspraak is gedaan. Bijkomend nadelig effect is dat een rechter bij de beoordeling van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kan laten meewegen dat de hoofdhuurder de woning inmiddels weer geruime tijd probleemloos zelf bewoont.
De laatste jaren is de tendens echter dat voorzieningenrechters niet schromen om vooruitlopend op de bodemprocedure een vordering tot ontruiming toe te wijzen, indien voldoende vaststaat dat er sprake is geweest van onderhuur.
Onderhuur rechtvaardigt ontruiming van het gehuurde in kort geding, onder omstandigheden ook indien niet duidelijk is of de hoofdhuurder verantwoordelijk is voor het onderverhuren of in gebruik geven van het gehuurde.[2] Op grond van onder andere de Wet betaalbare huur en Wet goed verhuurderschap riskeren verhuurders fikse bestuurlijke boetes wanneer sprake is van overbewoning of indien woningen tegen hogere huurprijzen worden verhuurd dan op basis van de WWS-punten is toegestaan. Het risico op bestuurlijke sancties is daarom een argument dat eveneens kan worden meegewogen.[3]
In het geval van cliënte werd er veel geld verdiend door de woning via een onderhuurconstructie te verhuren tegen een exorbitante huurprijs. De verhuurder werd geconfronteerd met onbekende huurders, terwijl er een lange wachtlijst van aspirant-huurders bestond. Al met al achtte de voorzieningenrechter het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zou ontbinden, en veroordeelde de hoofdhuurder tot ontruiming van het gehuurde. Na enige dreiging met hoger beroep en een executiegeschil is de huurder naar warmere oorden vertrokken.
Het is mogelijk in kort geding maatregelen te treffen tegen verboden onderhuur. Hoewel de inzet van de procedure in het merendeel van de gevallen ontruiming zal zijn, is het ook mogelijk om in kort geding (een voorschot op) winstafdracht te vorderen. Onder omstandigheden heeft een verhuurder ook bij een dergelijke vordering spoedeisend belang, nu hij op deze wijze een extra en effectief instrument verkrijgt in de strijd tegen onderverhuur.[4]
Heeft u vragen heeft over verboden huur en bescherming van (onder)huurders? Neem gerust contact op met mij of een van de andere huurspecialisten van GMW advocaten.
[1] Rb. Rotterdam 8 februari 2023, ECLI:NL:RBROT:2023:1583, r.o. 4.4.
[2] Rb. Amsterdam 20 september 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:5922, r.o. 4.1.
[3] Rb. Rotterdam 30 augustus 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:7340, r.o. 4.8.
[4] Hof Amsterdam 9 september 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BF1347, r.o. 4.10 (bekrachtigd door HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893, r.o. 3.3).
