Overlast door huurders
Overlast door huurders

Overlast door huurders

De afgelopen periode is er meer thuisgewerkt dan ooit. Naast de bekende voor- en nadelen van het thuiswerken, bemerkten we in onze vastgoedpraktijk dat het aantal vragen over overlast door huurders aanzienlijk toenam. Dat laat zich logisch verklaren, nu vele werknemers gelijktijdig noodgedwongen hun woning tot een thuiskantoor transformeerden. Overlast van omwonenden viel hierdoor extra op. Tegelijkertijd waren rechters vooral in het begin van de coronacrisis terughoudend in het beëindigen van huurovereenkomsten vanwege overlast; er vonden tijdelijk zelfs geen ontruimingen plaats.

In deze blog gaan we nader in op verschillende vormen van overlast door huurders. Ook leggen we uit hoe een huurovereenkomst vanwege overlast beëindigd kan worden.

Een huurder mag geen onrechtmatige overlast veroorzaken

Artikel 7:213 BW bepaalt dat de huurder verplicht is zich als een goed huurder te gedragen. Dit is een erg ruime formulering, die daardoor weinig handvatten biedt. Gelukkig bevatten de meeste huurovereenkomsten en algemene voorwaarden duidelijke verbods- en gebodsbepalingen. Zo bepaalt het meest recente ROZ-model dat huurders geen hinder of overlast mogen veroorzaken, en ervoor zorgdragen dat bij hen aanwezige derden of dieren dit evenmin doen.

Het verdient daarnaast de voorkeur om ook specifiekere bepalingen in de huurovereenkomst op te laten nemen. Hierbij kunt u denken aan een verbod op illegale prostitutie, hennepteelt, of bedrijfsmatige activiteiten. Daarnaast kunnen vooraf vastgestelde boetebedragen met maxima worden opgenomen om overlast te beboeten. Wanneer een woning onderdeel vormt van een groter complex of een bijzondere leefomgeving, is het van belang om ook dit in de huurovereenkomst te benoemen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan aanvullende leef- en gebruiksregels in een hofjeswoning of seniorencomplex.

Een verhuurder is in beginsel verplicht om op te treden tegen een overlast veroorzakende huurder, temeer als het woongenot van andere huurders in het geding komt. Of overtreding van deze regels kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst, is sterk afhankelijk van de duur, aard en ernst van de overtreding.

Overlast door gebruik woning voor werk

De meeste huurovereenkomsten bepalen dat een gehuurde woonruimte enkel gebruikt mag worden als woning. Al voor de coronamaatregelen was het echter niet ongebruikelijk dat een woning tevens werd gebruikt als werkruimte, bijvoorbeeld om op afstand te werken of voor ZZP-werkzaamheden. Volgens vaste rechtspraak is dit in beginsel toegestaan, zolang het gebruik als woning de boventoon voert en het bedrijfsmatig gebruik niet tot gevaarzetting of overlast leidt.

Het hangt dus sterk van de aard van het bedrijf en de mate van overlast af, of er succesvol kan worden opgetreden tegen het deels gebruiken van de woning als werkruimte.

Geluidsoverlast

De meest gehoorde klacht is dat huurders geluidsoverlast veroorzaken. Tegelijkertijd is juist deze vorm van overlast moeilijk te bewijzen en tevens sterk subjectief van aard. Daar komt bij dat rechters er rekening mee houden dat Nederland dichtbevolkt is en dat een bepaalde mate van overlast nu eenmaal inherent hieraan is. Volgens vaste rechtspraak is incidentele overlast zoals bij een feestje of korte verbouwing in de regel niet onaanvaardbaar. Wel dient er rekening te worden gehouden met nachtrust, en zal geluidsoverlast tussen 22:00 ‘s avonds en 08:00 uur ’s ochtends beperkt moeten blijven.[1]

De verhuurder zal moeten bewijzen dat sprake is van onrechtmatige en structurele overlast. Het is daarom van belang om de overlast nauwkeurig te documenteren, en waar mogelijk verschillende getuigenverklaringen te verzamelen. Een andere optie is om een geluidsdeskundige metingen te laten verrichten om na te gaan of sprake is van overtreding van (publiekrechtelijke) geluidsnormen. Let wel, er bestaat geen eenduidig (wettelijk) kader voor geluidsnormen bij burenhinder. Zo werd bij overlast door blaffende honden aansluiting gezocht bij de normen die normaliter zouden gelden bij de exploitatie van een hondenasiel.[2] Het is de vraag of een norm voor het bedrijfsmatig houden van honden zich leent voor de situatie waarin iemand direct naast blaffende honden woont.

Samengevat is het belangrijk om een duidelijk en uitgebreid dossier te overleggen, er zal immers sprake moeten zijn van ernstige en structurele geluidsoverlast voordat een rechter overgaat tot beëindiging van de huurovereenkomst. Rechters wijzen een dergelijke vordering eerder toe indien bewezen wordt dat eerdere verzoeken van de verhuurder om de overlast te stoppen geen of onvoldoende effect hebben gehad.[3]

Drugsoverlast en overlast door bedreigingen en geweld

Rechters zijn een stuk strenger bij overlast door exploitatie van een hennepkwekerij. Het uitganspunt is dat het exploiteren van een hennepkwekerij een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurrechtelijke verplichtingen vormt, die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De reden hiervoor is dat een kwekerij leidt tot (brand)gevaar, verhoogd risico op schade, en criminele activiteiten. Het verdient de voorkeur om het proces-verbaal van de politie op te vragen, en tevens in kaart te brengen welke voorraden hennep en de daarmee gepaard gaande inkomsten er gegenereerd zijn.

Voor overlast vanwege geweldsincidenten en bedreigingen geldt dat er sprake zal moeten zijn van een langere periode van structurele overlast. Denk bijvoorbeeld aan scheldpartijen, het niet in bedwang houden van een agressieve hond of bedreigingen.[4] Ook het dealen van softdrugs vanuit een huurwoning kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst, ook als de moeder van de dader vanwege het beperkte woningaanbod en haar zieke dochter een duidelijk belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst.[5]

Rechters zullen in de regel rekening houden met de voorgeschiedenis en omstandigheden van het geval. Zo werd een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst vanwege aanwezige cocaïne en vuurwerkmunitie afgewezen, omdat de dader inmiddels niet meer thuis woonde en zijn moeder zelf nooit overlast had veroorzaakt.[6]

Overlast door illegale prostitutie

Het is in beginsel niet toegestaan om een woning zonder toestemming van de verhuurder bedrijfsmatig te gebruiken. Dit zal nog eerder het geval zijn indien sprake is van illegale prostitutie vanuit een woonruimte. De gemeente treedt hier hard tegen op, niet alleen vanwege de verminderde leefbaarheid maar ook vanwege het risico op prostitutie onder dwang of zelfs mensenhandel. Prostitutie leidt ook tot overlast bij omwonenden, waardoor rechters een dergelijk vergrijp streng beoordelen.

Zo werd een huurder die gedurende haar afwezigheid haar huissleutel aan een derde uitleende, die vervolgens een illegale seks-inrichting exploiteerde, veroordeeld tot ontruiming omdat de illegale activiteiten voor haar rekening en risico kwamen.[7]

Overlast door afval en verwaarlozing

Een rechter houdt bij de beoordeling van overlast rekening met de leefbaarheid binnen de omgeving van het gehuurde. Afval, achterstallig onderhoud en rondslingerende zaken rondom het gehuurde, leiden tot overlast en een onprettige woonomgeving. Zo bleef een gezin ondanks verschillende waarschuwingen en gemaakte afspraken voor overlast zorgen: “diverse onverzekerde personenauto’s voor de deur, drie scooters (…) alsmede een jerrycan en diverse scooteronderdelen in de achtertuin, twee scooters op de parkeerplaats voor de woning, drie scooters op de stoep voor de deur (…), en grof vuil in de voortuin”.[8] Het Hof oordeelde dan ook dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was.

Tot eenzelfde oordeel kwam het Hof bij een huurder die zo veel spullen had verzameld en in haar huurwoning had opgestapeld, dat het gehuurde praktisch onbegaanbaar bleek. Doordat de voor- en achtertuin ook volledig dichtgegroeid waren, achtte de rechter het risico op brandgevaar aanzienlijk en wees de verzochte ontbinding van de huurovereenkomst toe.[9]

Huurbescherming

Huurders genieten veel huurbescherming, en het verliezen van een woning heeft verregaande gevolgen. Een huurovereenkomst kan enkel ontbonden worden indien de tekortkoming dusdanig ernstig is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Rechters zullen de ernst, aard en duur van de tekortkoming meewegen, alsmede de persoonlijke omstandigheden van de betrokkenen.

Voormalig raadsheer van de Hoge Raad mr. F.B. Bakels heeft in 2018 in zijn nieuwe hoedanigheid als rechter bij de rechtbank Amsterdam zogeheten prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. In de kern kwam zijn vraag er onder andere op neer of bij de toetsing aan artikel 6:265 BW extra voorwaarden moeten worden gesteld bij ontbinding van huurovereenkomsten ziend op sociale woningruimte. Met andere woorden: genieten deze groep huurders nog meer huurbescherming? De Hoge Raad oordeelde dat artikel 6:265 BW ook zonder extra voorwaarden voldoende bescherming en ruimte voor maatwerk biedt. Voor alle soorten huurovereenkomsten geldt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.[10]

Overlast: kort geding of bodemprocedure?

In een procedure zal een rechter beslissen of de huurovereenkomst ontbonden en het gehuurde ontruimd wordt. Dit gebeurt op basis van alle bewijsstukken, feiten en omstandigheden.  Zonder rechterlijk vonnis is het niet mogelijk om het gehuurde te ontruimen. Het voordeel van een bodemprocedure is dat de rechter deskundigen kan inschakelen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een geluidsdeskundige of tot een descente kan bevelen om de situatie ter plaatse te beoordelen. Het nadeel is dat een procedure vele maanden tot zelfs jaren in beslag neemt, terwijl de overlast mogelijk voortduurt.

Het alternatief is om in kort geding ontruiming van het gehuurde te vorderen. Dit kan enkel bij spoedeisende gevallen, waarin het vonnis van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Procedures in kort geding duren aanzienlijk korter, waardoor de overlast veel eerder beëindigd kan worden. Het nadeel is dat een voorzieningenrechter geen uitgebreid onderzoek zal verrichten. Ook houdt deze er extra rekening mee dat een ontruiming niet snel teruggedraaid zal worden. Bovendien zal een verhuurder moeten aantonen dat er sprake is van een spoedeisend belang.

Het is dus sterk afhankelijk van de aard en ernst van de overlast, alsmede van het beschikbare bewijs, welke procedure de voorkeur geniet.

Conclusie

Overlast door huurders komt in vele soorten en maten voor. In alle gevallen zal een rechter rekening houden met de voor huurders verregaande gevolgen van ontbinding en ontruiming. Het is dus zaak van meet af aan een uitgebreid en gedocumenteerd dossier bij te houden. Denk hierbij aan de volgende tips:

  • Neem expliciete verbodsbepalingen op in de huurovereenkomst, en benoem –indien van toepassing- het bijzondere karakter van het gehuurde;
  • Stel de huurder na overlastmeldingen schriftelijk in gebreke;
  • Verzamel getuigenverklaringen of ander bewijs van de overlast zoals een proces-verbaal van de politie of verklaringen van de wijkagent;
  • Een deskundigenrapport kan een overtuigend bewijsmiddel vormen om bijvoorbeeld geluids- of stankoverlast aan te tonen;
  • Leg tussentijdse afspraken met de huurder inzake de overlast schriftelijk vast. Bijvoorbeeld in een addendum bij de huurovereenkomst of een zogeheten laatste-kans-overeenkomst.

GMW advocaten staat verhuurders bij tijdens het opbouwen van een dossier, het in gebreke stellen van de huurder en de gerechtelijke procedures om de overlast te doen eindigen. Heeft u naar aanleiding van deze weblog vragen? Neem dan direct contact met ons op.

[1] Hof ’s-Gravenhage 2 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BR6430.

[2] Hof Arnhem-Leeuwarden 18 februari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:1323.

[3] Hof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ0900.

[4] Hof Arnhem-Leeuwarden 22 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:8846.

[5] Hof Arnhem-Leeuwarden 16 juli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5252.

[6] Rb. Rotterdam 15 februari 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:1914.

[7] Rb. Amsterdam 2 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3260.

[8] Hof Arnhem-Leeuwarden 30 juli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5656.

[9] Hof Arnhem-Leeuwarden 26 februari 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ2350.

[10] HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.