10 november 2022
Het komt helaas wel eens voor dat er na de aankoop van een pand verborgen gebreken tevoorschijn komen. Denk aan een gebrekkige dakconstructie, vocht- of funderingsproblemen. Voor zowel de koper als de verkoper kan dit een verrassing zijn.
De teleurgestelde koper wil doorgaans graag zijn schade vergoed of hersteld hebben, of hij wil helemaal van de overeenkomst af. Maar wanneer kan dat wel, en wanneer niet? In dit artikel lees je meer over non-conformiteit bij vastgoed.
De wet bepaalt dat een zaak (zoals een woning of een bedrijfspand) aan de overeenkomst moet beantwoorden en de eigenschappen moet bezitten die (1) voor normaal gebruik nodig zijn, en (2) voor bijzonder gebruik nodig zijn als dat is afgesproken. Het hangt dus af van wat partijen hebben afgesproken en wat zij van elkaar mochten verwachten. Van een pand dat ‘turnkey’ wordt aangeprezen mag u verwachten dat het pand gebruiksklaar is, terwijl u bij een ‘opknapper’ hele andere verwachtingen mag hebben.
Partijen kunnen overigens ook van de wettelijke regeling afwijken. In de NVM-overeenkomst (die gebruikt men vaak voor de koop van woningen) is bijvoorbeeld een regeling opgenomen die afwijkt van de wettelijke regeling. Hetzelfde geldt voor ouderdoms- en materialenclausules. Zij wijken af van het wettelijke uitgangspunt en zijn van belang voor de vraag of sprake is van non-conformiteit.
Voor de beoordeling of sprake is van non-conformiteit zijn de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper van belang. Van een koper mag verwacht worden dat hij degelijk onderzoek doet naar het pand dat wordt gekocht. Als u op basis van een advertentie direct een pand koopt, heeft u in beginsel juridisch gezien een slechtere positie dan wanneer u het pand (meermaals) heeft bezichtigd en een bouwtechnische keuring heeft laten verrichten. Indien er bepaalde problemen uit een bouwtechnische keuring naar voren komen, mag vervolgens worden verwacht dat de koper aanvullend onderzoek laat doen. Zo raden wij bij geconstateerde vochtproblemen aan om aanvullend onderzoek te laten verrichten naar de oorzaak daarvan. Doet u dit niet, dan kan het achteraf lastiger zijn om eventuele schade vergoed te krijgen.
Anderzijds heeft een verkoper ook een mededelingsplicht. Wanneer de verkoper bijvoorbeeld weet dat er sprake is van een gebrekkige fundering of vochtproblemen, dan moet men dit aan potentiële kopers meedelen. Als de verkoper dit niet doet, kan hij zich richting de koper niet (met succes) verweren met de stelling dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan. De verkoper had dit immers moeten melden.
Als u er als koper achter komt dat sprake is van non-conformiteit, is het van belang dat u hierover tijdig klaagt bij de verkoper. Doet u dit niet, dan loopt u het risico dat u met lege handen achterblijft. Volgens de wet moet de koper in ieder geval ‘binnen bekwame tijd’ nadat de koper het gebrek heeft ontdekt (of had moeten ontdekken) klagen. Een termijn van twee maanden wordt in de regel als tijdig gezien. Indien de koper later klaagt, hangt het van de omstandigheden van het geval af of dit nog tijdig is.
Indien sprake is van non-conformiteit, heeft u verschillende opties. Zo kunt u bijvoorbeeld herstel van de gebreken of schadevergoeding vorderen. Het is soms ook mogelijk om de overeenkomst (geheel of gedeeltelijk) te ontbinden of te vernietigen. Een gedeeltelijke ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst resulteert in een vermindering van de koopprijs. Voor de ontbinding van vastgoedgerelateerde koopovereenkomsten verwijs ik u graag naar dit artikel.
Heeft u pand gekocht en is sprake van (verborgen) gebreken? Heeft u andere vragen over non-conformiteit bij vastgoed? Neem dan gerust contact met mij of een van de andere specialisten van GMW advocaten op. Wij kunnen samen bespreken wat uw mogelijkheden zijn.
