24 juni 2025
Veel mensen hebben te maken met geluidsoverlast. Het kan variëren van het lawaai van buren die tot laat in de nacht feestvieren tot het constante geluid van verkeer of bouwactiviteiten.
Voor velen kan geluidsoverlast niet alleen een bron van frustratie zijn, maar ook leiden tot een juridisch geschil. In deze blog leest u onder welke omstandigheden geluidsoverlast kwalificeert als verborgen gebrek bij de aankoop van een woning.
In het kort kan een verborgen gebrek worden gedefinieerd als een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmert. Daarnaast dient het te gaan om een gebrek waar de koper geen rekening mee hoefde te houden. Het kan zijn dat de verkoper daarvoor aansprakelijk kan worden gehouden. De verkoper is namelijk verplicht om de koper te informeren over eventuele gebreken aan de woning. Dit kan ook gelden voor geluidsoverlast, die pas na de aankoop merkbaar is voor de koper.
In dit artikel meer over non-conformiteit bij vastgoed. Meer informatie over lekkages als verborgen gebrek vindt u hier.
Geluidsoverlast kan ontstaan door bijvoorbeeld hinder van de buren, geluiden afkomstig uit horecagelegenheden, of verkeersgeluiden. Wanneer na de overdracht van de woning blijkt dat de geluidsoverlast zodanig ernstig is dat deze het woongenot van de koper aanzienlijk aantast, kan dit worden beschouwd als een verborgen gebrek. De ernst van de geluidsoverlast speelt een belangrijke rol bij de beoordeling of er daadwerkelijk sprake is van een gebrek. Door een geluidsonderzoek uit te laten voeren, kan worden vastgesteld of het geluid waar u hinder van ondervindt de normen overschrijdt. Voor een (oude) woning in de stad kunnen andere geluidsnormen gelden dan voor een boerderij op het platteland.
De verkoper is verplicht om de koper te informeren over geluidsoverlast die hem bekend is. Indien blijkt dat informatie over geluidsoverlast is achtergehouden, kunnen de kosten van eventuele herstelmaatregelen op de verkoper worden verhaald. In de praktijk is een en ander sterk afhankelijk van de aard en ernst van de geluidsoverlast, en de impact op het woongenot.
In een uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant uit 2023 informeerde de verkoopmakelaar de koper tijdens de bezichtiging dat het dak van de woning door de wind kon kraken. In de questionnaire had de verkoper aangegeven dat hem geen gebreken aan het dak bekend waren. Na de overdracht ontdekte de koper “knallende” dakplaten, die veel lawaai maakten. De rechter oordeelde dat de woning niet voldeed aan de verwachtingen die de koper redelijkerwijs mocht hebben, omdat de geluidsoverlast het normale gebruik van de woning belemmerde.[1]
In een andere uitspraak uit 2023 oordeelde diezelfde rechtbank dat ernstige geluidsoverlast van de buren ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigde. De verkoper had in dit geval aangegeven dat er sprake was van blaffende honden, maar had de kopers niet geïnformeerd over “de ernstige overlast en het terroriseren van de straat” door de betreffende buren. Vaststond dat er in een periode van vijf jaar veelvuldig was geklaagd door omwonenden. De verkoper beriep zich nog op een niet zelf-bewoningsclausule, maar de rechtbank concludeerde dat deze clausule onder de gegeven omstandigheden onredelijk bezwarend was. Verkoper werd veroordeeld tot terugbetaling van de koopsom.[2]
Geluidsoverlast kan aanzienlijke gevolgen hebben voor het woongenot. Echter zal geluidsoverlast niet altijd leiden tot non-conformiteit en is het belangrijk om de ernst ervan te laten beoordelen, bijvoorbeeld door middel van een geluidsonderzoek.
Als u te maken heeft met geluidsoverlast na de aankoop van uw woning, is het raadzaam om juridisch advies in te winnen en uw situatie te laten beoordelen. Neem gerust contact op met mij of een van de andere specialisten van GMW advocaten indien u vragen heeft.
[1] Rb Zeeland-West-Brabant 8 november 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:7993, r.o. 4.7.
[2] Rb Zeeland-West-Brabant 22 november 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:8179, r.o. 5.8 en 5.15.
