26 november 2025
Na het verstrijken van een verjaringstermijn vervalt een vordering. In het geval van verjaring in eigendomskwesties houdt dit in dat een eigenaar zijn vastgoed niet langer kan opeisen van de bezitter. Het eigendomsrecht gaat in zo’n geval over van de eigenaar op de bezitter. In sommige gevallen is er echter toch nog een mogelijkheid om alsnog aanspraak te maken op het vastgoed. Het schadevergoedingsrecht biedt in die gevallen een oplossing.
In eerdere blogs hebben wij het leerstuk van bevrijdende verjaring van de eigendom van onroerend goed besproken. Het is hierbij noodzakelijk dat een onroerend goed gedurende twintig jaren (openbaar en ondubbelzinnig) in bezit is geweest van een ander dan de eigenaar.
In het arrest Gemeente Heusden/X [1] is de deur opengezet voor het terug kunnen eisen van grond nadat de verjaringstermijn is afgelopen. De Hoge Raad heeft in dit arrest bevestigd dat het mogelijk is om na het voltooien van de verjaring een schadevergoedingsvordering in te stellen tegen de nieuwe eigenaar. Deze nieuwe eigenaar handelt tegenover de oude eigenaar namelijk onrechtmatig. De Hoge Raad zegt hierover het volgende: “Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig”[2].
Schadevergoeding kan in geld, maar onder omstandigheden ook in natura gevorderd worden.[3] ‘In natura’ betekent in dat geval dat (terug)levering van de grond wordt gevorderd. Ook deze vordering tot schadevergoeding kan verjaren. Dit gaat om een termijn van vijf jaren na het bekend worden met de schade of de aansprakelijkheid of twintig jaren na het ontstaan van de schade. De schade ontstaat bij het verliezen van het eigendomsrecht, twintig jaar na het moment van inbezitneming.
Sinds het arrest in 2017 zijn er verschillende procedures geweest die duidelijkheid hebben gegeven over de voorwaarden waaronder een Heusdense vordering mogelijk is. Zo ontstond allereerst de vraag tegen welke partij een vordering ingesteld moest worden. Wanneer de oorspronkelijke bezitnemer eigenaar geworden en is gebleven, is deze vraag makkelijk te beantwoorden. Maar als hij zijn eigendom heeft overgedragen, voor of na de verjaring, wordt de vraag interessant. De schade ontstaat, zoals hierboven gezegd, op het moment van eigendomsverlies. De aansprakelijke partij is daarmee de partij die op dat moment bezitter is wetende dat een ander eigenaar is. Dit is niet altijd de persoon die de eerste bezitnemingshandeling heeft gepleegd. Het kan ook een verkrijger zijn, als deze verkrijger wist dat hij bezitter werd van een stuk grond waarvan een ander de eigenaar is.[4]
De wie-vraag speelt ook na de overdracht van het perceel waar de “verloren” grond ooit toe behoorde. Kan een nieuwe eigenaar schadevergoeding eisen als hij ten tijde van de verjaring nog geen eigenaar van de verloren grond was? Dit is mogelijk als de vordering tot schadevergoeding in de leveringsakte is gecedeerd. De meeste leveringsaktes bevatten een ruime cessiebepaling die alle vorderingen die de vervreemder uit hoofde van zijn eigendom heeft over doet gaan op de verkrijger. In zo’n geval kan de nieuwe eigenaar dus een vordering tot schadevergoeding in natura instellen.[5]
Van de oorspronkelijke bezitnemer kan niet verlangd worden dat hij een onroerend goed afgeeft waarvan hij geen eigenaar meer is. Als hij zijn eigen perceel, inclusief de door verjaring hieraan toegevoegde grond, vervreemd heeft, is (terug)levering geen optie meer. Een vordering tot schadevergoeding in natura is dan niet mogelijk. Schadevergoeding in geld is echter niet uitgesloten.
Als tijdens de verjaringstermijn het bezit is overgegaan naar de verkrijger van het perceel van de bezitnemer, moet sprake zijn wetenschap van de eigendomssituatie bij de nieuwe bezitter. Een recente uitspraak heeft het Hof Den Haag[6] bevestigd dat voor de toewijzing van schadevergoeding in natura noodzakelijk is dat de opvolgend bezitter heeft geweten dat hij andermans onroerend goed in bezit nam. Wanneer een verkrijger (die niet de originele bezitnemer is) niet wist dat hij een stuk grond in bezit kreeg dat aan een ander toebehoorde, zal hij niet schadeplichtig zijn.
Bent u door verjaring een stuk grond verloren of wordt u geconfronteerd met een schadevergoedingsvordering? Neem dan contact op met onze advocaten vastgoedrecht.
[1] ECLI:NL:HR:2017:309
[2] ECLI:NL:HR:2017:309 r.o. 3.7.3
[3] Artikel 6:103 BW
[4] ECLI:NL:GHDHA:2023:1983
[5] ECLI:NL:GHDHA:2023:1983
[6] ECLI:NL:GHDHA:2025:1705
