25 augustus 2022
Stelt u zich voor dat u een koopovereenkomst heeft gesloten waarmee u een pand of een stuk grond heeft verkocht aan een koper. Daarna ontstaan er problemen omdat de koper zich niet aan de gemaakte afspraken houdt.
Hij weigert bijvoorbeeld om de koopsom te betalen. Soms wilt u in zo’n geval betaling van de koopsom afdwingen. In andere gevallen heeft het de voorkeur om de overeenkomst te beëindigen. Het beëindigen van een ((koop)overeenkomst kan op verschillende manieren: door opzegging, ontbinding, vernietiging en met wederzijds goedvinden. De manier waarop je een overeenkomst beëindigt, leidt tot verschillende juridische gevolgen. In dit artikel wordt ingezoomd op de ontbinding van vastgoedgerelateerde koopovereenkomsten.
De wet bepaalt dat u een overeenkomst kunt ontbinden als de andere partij haar verplichting(en) uit de overeenkomst niet nakomt en in verzuim verkeert. Er moet dus sprake zijn van (1) een tekortkoming en (2) verzuim. Van een tekortkoming is sprake als een partij een of meerdere afspraken uit de overeenkomst niet nakomt. Bijvoorbeeld als de betaling van de koopsom voor het pand niet op tijd door de koper plaatsvindt. Dit noemt men ook wel wanprestatie. Verzuim kan op meerdere manieren intreden. De hoofdregel is dat u de wederpartij schriftelijk moet aanmanen en een redelijke termijn moet geven om alsnog de gemaakte afspraken na te komen. Als de wederpartij de afspraken vervolgens niet binnen deze redelijke termijn nakomt, verkeert hij in verzuim.
Maar verzuim kan ook intreden indien een fatale termijn is overschreden. Bijvoorbeeld als in de koopovereenkomst is afgesproken dat de koopsom uiterlijk op datum X betaald moet zijn, terwijl dat niet op die datum is gebeurd. De koper verkeert dan automatisch in verzuim. Ook wanneer de koper aangeeft dat hij zijn verplichtingen niet zal nakomen, treedt verzuim in. Naast deze situaties bestaat er een aantal andere wettelijke gronden waardoor verzuim intreedt.
Naast de wettelijke regeling is het mogelijk om zelf afspraken te maken over ontbinding van de koopovereenkomst. In (standaard)koopovereenkomsten voor woningen is doorgaans een financieringsvoorbehoud en/of een bouwtechnisch voorbehoud opgenomen. Dit zijn in feite ontbindende voorwaarden. Bij een financieringsvoorbehoud is in de koopovereenkomst opgenomen dat de koper gerechtigd is de koopovereenkomst te ontbinden indien hij (een gedeelte van) de financiering niet rond krijgt. Als de koper dat kan aantonen, kan hij de koopovereenkomst ontbinden zonder een boete verschuldigd te zijn (die vaak is opgenomen in koopovereenkomsten). Een bouwtechnisch voorbehoud zorgt ervoor dat u als koper gerechtigd bent de koopovereenkomst te ontbinden indien uit de bouwtechnische keuring volgt dat de direct noodzakelijke kosten hoger zijn dan een bepaald bedrag. Vaak is een uiterlijke termijn in de koopovereenkomst opgenomen waarop deze ontbindende voorwaarden moeten worden ingeroepen.
Men kan een koopovereenkomst in haar geheel, maar ook gedeeltelijk ontbinden. Ontbinding kan via de rechter, maar dat is meestal niet nodig. Een koopovereenkomst voor een pand of stuk grond kan men met een schriftelijke verklaring (bijvoorbeeld per (aangetekende) brief of per e-mail) ontbinden.
In de wet is een aantal uitzonderingen opgenomen. Huurovereenkomsten en arbeidsovereenkomsten moeten namelijk wél via de rechter worden ontbonden (maar ook hier bestaat weer een uitzondering op).
De koopovereenkomst eindigt bij ontbinding van de koopovereenkomst. Ontbinding heeft geen terugwerkende kracht. Eerdere verplichtingen die op het moment van ontbinding al zijn nagekomen, zijn dus niet onverschuldigd nagekomen. Wel zorgt ontbinding ervoor dat partijen hun verplichtingen ongedaan moeten maken, zodat de situatie wordt teruggedraaid naar de situatie zoals die bestond voor het sluiten van de koopovereenkomst.
Een ander belangrijk gevolg van ontbinding is dat u als ontbindende partij recht op schadevergoeding heeft. Bij opzegging is dat niet het geval. Een voorbeeld: als de koper de financiering niet rond krijgt, terwijl de uiterlijke datum waarop het financieringsvoorbehoud door de koper mag worden ingeroepen is verstreken, kan de verkoper de koopovereenkomst ontbinden. De koper is in dat geval gehouden de schade van de verkoper te vergoeden. Bij koopovereenkomsten voor woningen is vaak een bepaling opgenomen dat de koper in dat geval tenminste 10% van de koopsom als boete aan de verkoper moet betalen.
Er bestaan veel valkuilen bij de beëindiging van een koopovereenkomst. Zorg er dus altijd voor dat u zich goed laat adviseren voordat u stappen onderneemt en houd de termijnen in de gaten. Verder kunnen problemen vaak aan de voorkant worden voorkomen. Bijvoorbeeld door specifiek in de koopovereenkomst te benoemen in welke gevallen de koopovereenkomst kan worden ontbonden. Gebruik niet de term “beëindiging”, maar benoem wanneer sprake is van een grond voor ontbinding, opzegging of vernietiging. Tevens is belangrijk dat de wettelijke regeling over ontbinding van regelend recht is. Partijen kunnen de mogelijkheid tot ontbinding dus ook contractueel uitsluiten.
Heeft u vragen over uw koopovereenkomst (of een andere overeenkomst)? Neem dan gerust contact op met mij of een van de andere specialisten van GMW advocaten op om te bespreken wat uw mogelijkheden zijn.
