23 mei 2023

Aanneming van werk

Door Wouter de Veer

Er is sprake van een aanneemovereenkomst als de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verplicht om tegen betaling van een geldsom een werk op te leveren.

In dat geval is de wettelijke regeling omtrent aanneming van werk van toepassing.[1] Bij de oplevering van een werk kunt u bijvoorbeeld denken aan het (ver)bouwen van een woning of bedrijfspand of het schilderen daarvan. Maar ook reparatiewerkzaamheden of sloopwerkzaamheden worden in de rechtspraak ook onder aanneming van werk geschaard.[2] In dit artikel komt een aantal aandachtspunten voor zowel de aannemer als de opdrachtgever aan bod.

Regieovereenkomst of vaste aanneemsom?

De eerste belangrijke keuze die gemaakt moet worden, is de keuze voor een regieovereenkomst of een vaste aanneemsom. Bij een regieovereenkomst ontvangt de aannemer een vergoeding voor de daadwerkelijk gemaakte uitvoeringskosten (zoals voor materialen en arbeid), te vermeerderen met opslagen voor winst en algemene kosten. Doorgaans wordt een opslag gehanteerd van ongeveer 10%. Over het algemeen wordt voor een regieovereenkomst gekozen indien het wegens tijdgebrek of vanwege de aard van het werk niet mogelijk is om voorafgaand aan de start de werkzaamheden goed in te schatten en te begroten. Als dit wel mogelijk is, wordt vaak voor het alternatief gekozen: een vaste aanneemsom.

Het grootste verschil tussen deze twee opties is de financiële risicoverdeling. Bij een regieovereenkomst ligt het risico voornamelijk bij de opdrachtgever. De aannemer krijgt namelijk de daadwerkelijk gemaakte kosten, vermeerderd met een opslag, vergoed. Wel moet de aannemer een richtprijs geven, welke richtprijs in beginsel met niet meer dan 10% overschreden mag worden. Als er geen richtprijs is verstrekt, is de opdrachtgever een ‘redelijke prijs’ verschuldigd. Dat is voer voor discussie.

Bij een vaste aanneemsom ligt het risico grotendeels bij de aannemer. De aannemer moet het werk immers tegen een vooraf overeengekomen bedrag opleveren en moet dit bedrag nauwkeurig begroten.

Meer- en minderwerk

Het komt regelmatig voor dat de omvang van de opdracht gedurende de werkzaamheden wordt gewijzigd. Indien sprake is van extra werkzaamheden, wordt dit als meerwerk gekwalificeerd en heeft de aannemer recht op een hogere aanneemsom. De aannemer moet de opdrachtgever dan wel tijdig waarschuwen voor de verhoging van de prijs, zodat de opdrachtgever een weloverwogen besluit kan nemen. Bij minderwerk wordt de totale aanneemsom juist verminderd, omdat bepaalde werkzaamheden niet verricht hoeven te worden of omdat bepaalde materialen niet geleverd hoeven te worden. Het is raadzaam om dergelijke afspraken schriftelijk vast te leggen.

Oplevering

Gebreken die voorafgaand aan de oplevering worden geconstateerd, moeten binnen een redelijke termijn door de aannemer worden hersteld. Dat geldt in beginsel echter niet voor gebreken die na de oplevering worden geconstateerd. De oplevering is dus een belangrijk moment. Vanaf het moment van oplevering gaat het risico namelijk van de aannemer over naar de opdrachtgever.

Om van een oplevering te kunnen spreken is het niet voldoende dat de aannemer zijn werkzaamheden heeft afgerond. De opdrachtgever moet het werk ook aanvaarden. Dat kan expliciet gebeuren, maar ook impliciet, bijvoorbeeld door het werk in gebruik te nemen. Als de opdrachtgever van mening is dat (een gedeelte van) het werk niet deugdelijk is uitgevoerd, moet dit dus voorafgaand aan de ingebruikname worden aangegeven. Gebeurt dit niet, dan is het werk stilzwijgend aanvaard en kan de aannemer in beginsel niet meer worden aangesproken voor gebreken.

Tot slot

Voorkomen is beter dan genezen. GMW advocaten helpt u daarom graag met het opstellen of beoordelen van de aannemingsovereenkomst en algemene voorwaarden. Zo bent u zeker van dat er heldere afspraken worden gemaakt over bijvoorbeeld de omvang van het werk, de aanneemsom, de planning, de verantwoordelijkheid voor vergunningen, betalingstermijnen, garanties, hersteltermijnen, verzekeringen enzovoorts. Mocht u onverhoopt toch tegen problemen aanlopen, bijvoorbeeld omdat de opdrachtgever weigert de aanneemsom te betalen of omdat sprake is van gebreken, dan staat GMW advocaten u graag bij. Neem gerust contact met mij of een van de andere specialisten van GMW advocaten op om te bespreken wat uw mogelijkheden omtrent aanneming van werk zijn.

[1] Boek 7, Titel 12 BW.
[2] Zie: Hof Leeuwarden 24 januari 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BV6686, en

Hof ’s-Hertogenbosch 8 december 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:5129.

Wouter de Veer

Wouter de Veer

Advocaat

Wouter is advocaat binnen de sectie Vastgoed & Huur.

Gerelateerde blogs

13 februari 2024

Wat kan een verhuurder doen tegen bestuursdwang?

Onlangs zijn er zes belangrijke uitspraken gepubliceerd door de Afdeling Rechtspraak van de Raad van State, waarin duidelijk wordt gemaakt wanneer bestuursdwang tegen een verhuurder mogelijk is.

Lees meer

4 januari 2024

Opschorting huurgenot door verhuurder naar aanleiding van betalingsachterstand?

Kort voor de feestdagen is een tweetal interessante conclusies van advocaat-generaal Valk gepubliceerd.

Lees meer

28 november 2023

Huurprijsherziening bedrijfsruimte

Een van de belangrijkste onderdelen van een huurovereenkomst is de huurprijs. Na verloop van tijd kan het zo zijn dat de huurprijs niet meer marktconform is.

Lees meer