Conflict met een aannemer of wordt het werk niet goed uitgevoerd? Dit is wat u kun doen.

Welke keuze het beste is, hangt af van uw situatie en wat u wilt bereiken. In dit artikel leg ik het verschil helder uit, met voorbeelden en vijf handige tips.

1. De overeenkomst beëindigen (ontbinding)

Wat zegt de wet?

Ontbinding is geregeld in artikel 6:265 BW. Dit artikel bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij het recht geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming van zo’n geringe betekenis is dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. Met andere woorden: als de aannemer zijn afspraken niet (goed) nakomt, kunt u de overeenkomst beëindigen, tenzij het om een klein of onbelangrijk probleem gaat.

Voorwaarden voor ontbinding

• Er moet sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis;
• De tekortkoming moet voldoende ernstig zijn; is de tekortkoming niet ernstig genoeg dan is ontbinding niet mogelijk;
• Als de partij het werk nog kan herstellen of afmaken, moet u hem eerst de kans geven om dit alsnog te doen (bijvoorbeeld door een schriftelijke aanmaning).

Procedure

Ontbinding kan zowel buitengerechtelijk (door een schriftelijke verklaring) als via de rechter plaatsvinden.

Wat zijn de gevolgen volgens de wet

• Door de ontbinding eindigt de overeenkomst geheel of gedeeltelijk;
• Er ontstaan ongedaanmakingsverbintenissen: partijen moeten zoveel mogelijk terugdraaien wat reeds is gepresteerd (artikel 6:271 BW);
• Indien ongedaanmaking niet mogelijk is (bijvoorbeeld bij uitgevoerde bouwwerkzaamheden), wordt gekeken naar de waarde van het werk dat al is uitgevoerd en moet daarvoor een vergoeding worden betaald.

Praktisch voorbeeld

Stel, een aannemer levert structureel te laat en het is duidelijk dat het werk niet tijdig wordt opgeleverd. U kunt de overeenkomst ontbinden en de reeds betaalde bedragen terugvorderen, terwijl de aannemer het reeds verrichte werk terug moet geven (voor zover mogelijk) of een waardevergoeding ontvangt.

2. Schadevergoeding in plaats van nakoming (omzetting)

Wat zegt de wet

Omzetting is geregeld in artikel 6:87 BW. De schuldeiser (opdrachtgever) kan bij een tekortkoming van de aannemer door middel van een schriftelijke verklaring bepalen dat de verbintenis tot nakoming wordt omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding. Met andere woorden: u kunt aangeven dat u niet meer wilt dat de aannemer het werk uitvoert, maar dat u in plaats daarvan een schadevergoeding wilt ontvangen.

Voorwaarden voor omzetting

• De aannemer moet in verzuim zijn (meestal na ingebrekestelling);
• U moet schriftelijk verklaren dat u een schadevergoeding in plaats van nakoming vordert;
• Omzetting is niet mogelijk als de tekortkoming te klein is.

Procedure

U legt schriftelijk vast, bijvoorbeeld in een brief of dagvaarding, dat u geen uitvoering van het werk meer verlangt, maar een schadevergoeding vordert.

Wat zijn de gevolgen volgens de wet

• De overeenkomst blijft bestaan, maar de verplichting tot het verrichten van het werk wordt vervangen door een verplichting tot schadevergoeding;
• Er ontstaan geen ongedaanmakingsverbintenissen; de focus ligt op het vergoeden van de schade die is ontstaan door het uitblijven van nakoming;
• De schadevergoeding wordt doorgaans vastgesteld op basis van de kosten die u moet maken om het werk door een derde te laten afronden.

Praktisch voorbeeld

De aannemer kan het werk niet meer uitvoeren door overmacht. U brengt een omzettingsverklaring uit en vordert de kosten die u moet maken om het werk door een derde te laten afronden.

Vijf handige tips

• Kies ontbinding als u de overeenkomst wilt beëindigen en de reeds verrichte prestaties wilt terugdraaien;
• Kies omzetting als nakoming niet meer mogelijk of niet zinvol is, maar u wel schade wilt verhalen;
• Zorg voor een duidelijke schriftelijke verklaring bij omzetting;
• Ontbinding en omzetting zijn beide effectieve manieren om een conflict op te lossen met een aannemer of een andere partij die werk voor u uitvoert;
• De keuze tussen beide routes hangt af van het gewenste rechtsgevolg en de omstandigheden van het geval.

Indien u een geschil heeft en twijfelt of u een overeenkomst wilt ontbinden of omzetten, neem dan gerust contact met mij op of met een van de andere specialisten van de vastgoed- en huursectie van GMW advocaten. Wij helpen u graag.