De aangetekende brief achterhaald?

Zowel het sluiten als beëindigen van huurovereenkomsten gebeurt in de praktijk vaak per e-mail of WhatsApp. Op grond van artikel 7:271 lid 3 BW dient een huurovereenkomst in beginsel opgezegd te worden per exploot of aangetekende brief. Uit de rechtspraak volgt echter dat opzeggingshandelingen via telefoon of e-mail onder omstandigheden zijn toegestaan, al blijft er wel een zeker risico aan kleven.

Opzeggen huurovereenkomst per e-mail en WhatsApp?

Het Hof ’s-Hertogenbosch oordeelde reeds in 2014 dat een door de huurder verzonden e-mail toch binnen de reikwijdte van artikel 7:271 lid 3 BW viel, omdat niet ter discussie stond of de verhuurder deze e-mail ontvangen had. Nadat de huurder in kwestie de huurovereenkomst tijdig per e-mail had opgezegd, wees de verhuurder hem erop dat dit per aangetekende brief diende plaats te vinden. De huurder verzond daarop een schriftelijke opzeggingsbrief, maar ditmaal ná afloop van de opzeggingstermijn. Het Hof vond dat het voor de verhuurder voldoende duidelijk was geweest dat de huurder wilde opzeggen, en dat te strikte toepassing van artikel 7:271 lid 3 BW tot een onredelijke uitkomst van de zaak zou leiden. De rechtbank Limburg bepaalde in 2018 dat een opzegging per WhatsApp eveneens rechtsgeldig was. In beide gevallen was het duidelijk dat de zogeheten “wilsverklaring” van de ene partij, de andere partij bereikt had. Overigens dient daarbij opgemerkt te worden dat het in bovengenoemde zaken de huurder was die opzegde. Hoewel artikel 7:271 BW géén onderscheid maakt tussen huurders en verhuurders, worden huurders in de praktijk meer beschermd dan verhuurders. In theorie zouden verhuurders daarom op grond van artikel 7:271 lid 3 BW wél gehouden kunnen zijn een huurovereenkomst enkel op te zeggen per exploot of aangetekende brief. Dit is mede afhankelijk van de mate van huurbescherming van de huurders.

Beëindiging huurovereenkomst door verhuurder

In dat kader wijzen we op de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 2017, waarbij de verhuurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd korter dan twee jaar beëindigde per e-mail. Onder deze categorie huurovereenkomsten genieten huurders minder huurbescherming. Het is dan ook niet verrassend dat de rechter een opzegging vanaf het e-mailadres van de zoon van de verhuurder eveneens als rechtsgeldige opzegging beoordeelde. Het was voor de huurder immers voldoende duidelijk dat de e-mail namens de verhuurder verzonden was. Echter, de huurder betwistte dat hij de bewuste e-mail ontvangen had, en opperde de mogelijkheid dat deze wellicht in zijn map “ongewenste e-mails” terechtgekomen was. De rechtbank ging hierin mee, en bepaalde dat de verhuurder diende te bewijzen dat de huurder de e-mail ontvangen had, hetgeen zonder ontvangstbevestiging onmogelijk was. Deze verhuurder ving dus bot.

Conclusie

Samengevat is het voor een huurder mogelijk om een opzegging per e-mail of WhatsApp te verzenden, nu deze volgens recente rechtspraak als geldige alternatieven voor de aangetekende brief gelden. Voor een verhuurder geldt in beginsel hetzelfde, al kan strikte toepassing van artikel 7:271 lid 3 BW ertoe leiden dat een “digitale” opzegging door de verhuurder geen rechtsgevolg heeft. Bij WhatsApp kan het bewijs ten aanzien van de ontvangst van het opzeggingsbericht vereenvoudigd worden door de zogeheten “blauwe vinkjes”, die aantonen dat de ontvanger het bericht gelezen heeft. Iedere WhatsApp-gebruiker kan de blauwe vinkjes echter uitschakelen, waardoor de verzender een bewijsprobleem heeft. Hetzelfde geldt bij de e-mail, waarbij de ontvanger ervoor kan kiezen geen ontvangstbevestiging te verzenden. Om dit alles te voorkomen adviseren wij toch de “ouderwetse” aangetekende brief te verzenden, volledigheidshalve kan deze ook digitaal vooruit gezonden worden. E-mail en Whatsapp bieden uitkomst op het moment dat de verhuurder op de laatst mogelijke dag van de opzeggingstermijn nog wil opzeggen en er geen postverzending meer mogelijk is. In dat geval kan het zeker lonen om de opzeggingsbrief per e-mail of WhatsApp vooruit te zenden. Dit blijft echter een laatste redmiddel, dat de nodige bewijsrisico’s met zich meedraagt.

Heeft u een vraag over dit onderwerp, neem dan gerust contact met mij op.